Svetovalnica: Če predkupna pravica ni bila upoštevana, je možna razveljavitev pogodbe

Spoštovani.

Imam vprašanje glede predkupne pravice.

Hiša je razdeljena na dva posamezna dela. V enem delu živi en lastnik dela, v drugem pa drug lastnik. Drugi lastnik je prodal 1/4 svojega dela tretji osebi.

Ali ima prvi lastnik v tem primeru predkupno pravico, ker gre za prodajo dela drugega dela stavbe?

Hvala za odgovor,

Damjana 

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Zakonito predkupno pravico ureja Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OZ) v 513. členu, ki določa, da imajo določene osebe lahko predkupno pravico po zakonu. V tretjem odstavku pa 513. člen določa, da se pravila o pogodbeni predkupni pravici smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače.

Zakon, ki ureja predkupno pravico, je Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SPZ), ker pa ne vemo, na kakšni podlagi je hiša razdeljena, v nadaljevanju predstavljamo dve možnosti.

V primeru, da je hiša razdeljena na podlagi solastnine, 66. člen SPZ v tretjem odstavku določa, da solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.

Svetovalnica: Imamo v primeru prodaje stanovanja v bloku predkupno pravico

V primeru, da je hiša razdeljena na podlagi etažne lastnine, 124. člen SPZ v prvem odstavku določa, da če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. Nadaljnje 124. člen v drugem odstavku določa, da se za uveljavljanje predkupne pravice smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.

V obeh primerih torej predkupna pravica pripada prvemu lastniku, ki ga bi moral drugi lastnik o prodaji obvestiti. Prvi lastnik oziroma predkupni upravičenec pa bi moral v skladu s 508. členom OZ v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico.

Glede na to, da je bil del hiše že prodan in če drugi lastnik prvega ni obvestil o prodaji, lahko prvi lastnik v skladu s 512. členom OZ zahteva, da se pogodba razveljavi. 512. člen OZ namreč določa, da če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

Lep pozdrav.