Setveni koledar

Dober dan!

Hitre povezave
Moje naročnineNaročila
Nepremičninski trg

Svetovalnica: Sem zaradi prenizko ocenjene vrednosti nepremičnine po GURS v prekršku

Bralca zanima, ali je dolžan zahtevati popravek podatkov v evidenci GURS ter v kakšnem primeru je to sploh smiselno, saj je bila njegova nepremičnina ob nedavnem poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin ovrednotena bistveno nižje, kot je njena dejanska vrednost.
Foto: eamesBot/Shutterstock
Foto: eamesBot/Shutterstock
23. 10. 2024 | 11:14
13. 11. 2024 | 20:00
8:41

Spoštovani,

imam par vprašanj glede vrednotenja nepremičnin.

Pred kratkim sem si ogledal poskusni izračun vrednosti nepremičnin, ki ga je v začetku oktobra objavil GURS. Ugotovil sem, da je moja nepremičnina ovrednotena precej nižje od dejanskega stanja – ker je bila pred parimi leti povsem obnovljena, pri izračunu pa ni upoštevan nobeden od ukrepov (menjava oken, izolacija fasade, nova streha, posodobitev ogrevalnega sistema ...).

Vem, da imam možnost sprožiti postopek urejanja teh podatkov, a se sprašujem, kakšne koristi bom imel od tega, saj ocena vrednosti vpliva tako na socialne pravice (otroški dodatek, znižano plačilo vrtca, zdravstveno zavarovanje ...), kot tudi na plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Kolikor vem, pa ne vpliva na vrednost ob morebitni prodaji (saj se v tem primeru upošteva tržna vrednost oz. cenitev nepremičnine), niti na vrednost zavarovanja nepremičnine.

Če prav razumem, je torej v mojem interesu, da je ocenjena vrednost čim nižja in nima smisla, da zahtevam posodobitev podatkov v registru GURS. Je temu res tako ali se motim? Sem v primeru, da ne zahtevam popravka, v kakršnemkoli prekršku?

Najlepša hvala za pojasnila in lep pozdrav.

bralec

Odgovarja:

helena-kovac

Arhitektka, specializirana za gradbeno zakonodajo

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si s pripisom Gradbena zakonodaja.

Lepo pozdravljeni.

Tematika glede modelov vrednotenja in poskusnih izračunov posplošene vrednosti nepremičnin je ta hip zelo aktualna. Posplošena vrednost odraža stanje na trgu nepremičnin na datum modelov poskusnega izračuna. Trenutno veljavni modeli vrednotenja odražajo stanje trga na dan 1. 1. 2020. Ker pa so se razmere na trgu nepremičnin od takrat bistveno spremenile, saj so se cene vseh vrst nepremičnin dvignile za 50 % in več, GURS pripravlja predlog novih modelov, ki bodo začeli veljati pomladi 2025.

Podatki, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, so raba nepremičnine, lokacija nepremičnine, velikost, starost – za stavbe ter ostali podatki, ki imajo manjši vpliv na vrednost. Raba nepremičnine, ki izhaja iz javnih evidenc, je lahko napačno navedena. Če gre za stanovanjski objekt, pa je v javnih evidencah zaveden kot kmetijski, je seveda lahko posplošena vrednost manjša. Lokacija nepremičnine je še kako pomembna, saj so lahko nepremičnine na obali tudi 10 x dražje kot morda na podeželju na severovzhodu države.

Posamezni podatki vplivajo na način izračuna, ki je za vse vrste nepremičnin določen z modeli vrednotenja, v katere je mogoče vpogledovati na portalu Prostor.

Modeli vrednotenja odražajo stanje trga nepremičnin na datum modela vrednotenja. Če z njimi na ta dan izračunamo posplošeno vrednost, je enaka tržni vrednosti. Vseh modelov poskusnega izračuna je 17, od tega 10 modelov za vrednotenje delov stavb, 4 modeli za vrednotenje parcel ter 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja.

Dele stavb, stavbe in zemljišča pod stavbo vrednotimo glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe.

Parcele vrednotimo glede na namensko rabo zemljišč (izjemoma po dejanski rabi). Če je na eni parceli več namenskih rab, parcelo delimo na enote vrednotenja in vsaki enoti določimo model vrednotenja.

Trenutno geodetska uprava - GURS izvaja v sodelovanju z občinami na območjih 12 območnih geodetskih uprav javno predstavitev predlaganih modelov vrednotenja za širšo javnost. Javne predstavitve so se odvijale od 14. 10. 2024 do 18. 10. 2024 in na teh predstavitvah je lahko javnost postavljala vprašanja, povezana tako s podatki o nepremičninah, kot modeli vrednotenja in možnostjo ukrepanja.

V naslednjih fazah sledi urejanje podatkov o nepremičninah v uradnih evidencah (katastru nepremičnin in drugih), kar poteka po rednih zakonodajnih postopkih. To pomeni, ko lahko vsak lastnik sproži postopke urejanja podatkov nepremičnin po Zakonu o katastru nepremičnin.

Po preteku poskusnega izračuna bo Geodetska uprava vse prejete predloge in pripombe s strani lastnikov nepremičnin na predloge novih modelov vrednotenja strokovno pregledala. Pri pripravi končnega predloga novih modelov vrednotenja bodo upoštevane vse pripombe, ki so v skladu z zakonsko predpisanimi merili množičnega vrednotenja nepremičnin. Poročilo o obravnavi prejetih pripomb bo javno objavljeno. Usklajen predlog novih modelov vrednotenja bo sprejela Vlada Republike Slovenije z uredbo. Od takrat naprej bodo novi modeli veljavni in javno objavljeni, kar bo predvidoma pomladi 2025.

Kaj lahko storite, če se s poskusno izračunano vrednostjo ne strinjate?

Poskusno izračunana vrednost je bila izračunana samo enkrat s programom za poskusni izračun, zato je ni mogoče spremeniti. Če pa kot lastnik menite, da poskusna vrednost ni ustrezna, lahko pravočasno ukrepate na dva načina, da bo kasneje izračunana uradna posplošena vrednost ustrezna.

V primeru nestrinjanja s poskusno izračunano vrednostjo se lastnikom nepremičnin priporoča, da najprej preverijo, ali podatki v uradnih evidencah, ki so bili uporabljeni za izračun, sploh ustrezajo dejanskemu stanju in po potrebi sprožijo postopke za njihovo ureditev. Torej se v tem primeru ukrepa zaradi nepravilnih podatkov v katastru nepremičnin.

Če pa se kot lastnik ne strinjate z modeli vrednotenja in zanje menite, da so neustrezni, imate možnost ukrepanja do 25. 11. 2024.  Če menite, da so predlagani novi modeli vrednotenja nepremičnin neustrezni, lahko do tega roka posredujete na občino oziroma Geodetsko upravo pobudo o spremembi predlogov novih modelov vrednotenja.

Pripombo na predlog novih modelov vrednotenja za vrednostno cono in vrednostno raven lahko izpolnite na obrazcu JR.MV-1 ter ga pošljete na občino, v kateri se nahaja nepremičnina.

Če pa gre za splošno pripombo na predlog novih modelov vrednotenja, pa se izpolni obrazec JR.MV-2 ter se ga pošlje na geodetsko upravo.

Oba obrazca sta na voljo tudi v jeziku narodnostnih manjšin, torej v italijanskem in madžarskem jeziku.

Veliko podatkov in koristnih informacij o tem projektu boste našli na portalu Prostor.

Na vprašanje, ali je v vašem interesu, da je ocenjena vrednost čim nižja, ni mogoče enoznačno odgovoriti. Morda boste želeli nepremičnino prodati in bo seveda tudi na vaši strani zaželeno, da je vrednost nepremičnine, ki izhaja iz javnih evidenc, čim višja. Če pa se bojite, da bo zaradi višje vrednosti v prihodnosti morda odmerjen višji davek na nepremičnine, je na vaši strani zaželena nižja vrednost. Vendar je v slednjem primeru tako razmišljanje zgolj špekulacija, saj sta čas in način odmere davka na nepremičnine še neznanka. V primeru, da ne zahtevate popravka, niste v nobenem prekršku. Je pa smiselno in pravilno, da uredite pravilne podatke o vaši nepremični v javnih evidencah, skladno z zakonom o katastru nepremičnin. 

VEČ NOVIC
Predstavitvene vsebine