Svetovalnica: Solastnica otežuje uveljaljanje predkupne pravice s skritimi nameni

Pozdravljeni. 

V nadaljevanju predstavljam zanimivo pravno vprašanje, ki se nanaša na operacionalizacijo predkupne pravice v primeru prodaje nepremičnine (kmetijsko zemljišče) v solastništvu dveh fizičnih oseb.

Zakonodaja promet (prodajo) kmetijskih zemljišč ureja z obvezno objavo ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča na oglasni deski UE, razen v primeru, če solastnik nepremičnine uveljavlja zakonsko zagotovljeno predkupno pravico in od drugega solastnika kupi solastniški delež. V tem primeru javna objava ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča ni potrebna, organu UE se predloži samo sklenjena pogodba med fizičnima osebama v odobritev pravnega posla.

Solastnica (cca 30 % delež) solastniške nepremičnine je preko pooblaščene odvetniške pisarne v postopek javne ponudbe podala ponudbo, ki zajema poleg prodaje solastniškega deleža nepremičnine, še drugo nepremičnino (tudi kmetijsko zemljišče), ki je na povsem drugi lokaciji in podala pogoj, da se obe nepremičnini prodajata samo skupaj v paketu.

Solastnik (cca 70 %) skupne nepremičnine je s strani pooblaščene odvetniške pisarne bil obveščen o pravici uveljavljanja predkupne pravice, vendar pod pogojem sprejema celotne ponudbe v paketu, torej tudi tiste nepremičnine, na kateri ni solastnik in nima predkupne pravice.

Vprašanje:

• Ali je takšen pogoj - vezanje prodaje neke druge nepremičnine na prodajo nepremičnine v solastništvu in s tem na slednji nepremičnini vezano predkupno pravico solastnika nepremičnine, pravno mogoč in dovoljen?
• Ali ni upravičenec predkupne pravice na solastniški nepremičnini s tem pogojevanjem prikrajšan, oz. je njegova predkupna pravica omejena - okrnjena zaradi prodajalčevega pogojevanja, da mora kupiti še neko drugo nepremičnino, za katero nima interesa?
• Ali je takšno pogojevanje pravno izpodbojno? In če je, na kakšen način in kdaj (tekom postopka objave ponudbe ali kasneje ...) ?
• Ali je morda zakonodaja glede tega v koliziji, oz. kaj prevlada: zagotavljanje neokrnjene, neomejene predkupne pravice, ali prodajalčevo enostransko pogojevanje prodajnih pogojev in s tem upravičencu predkupne pravice oteževati njeno uveljavljanje?

Na UE nimajo enotnega pogleda glede tega, oz. trdijo, da prodajalec oblikuje pogoje, na interesentu pa je, kako se odloči. O prikrajšanju predkupnega upravičenca zaradi okrnitve predkupne pravice zaradi pogojevanja nakupa še neke druge nepremičnine pa odgovora ni.

V tem primeru gre očitno za manever (dogovor med prodajalko solastniškega deleža na skupni nepremičnini s potencialnim skritim kupcem), da se predkupnemu upravičencu otežuje uveljavljanje predkupne pravice v pričakovanju, da se zaradi tega ne bo odločil uveljavljati predkupne pravice, s tem pa omogočil nakup nekomu, ki je na preži.

Pozdravljeni.

Seznanjeni smo, da se v praksi res prodaje kmetijskih zemljišč odvijajo na način, kot ga opisujete v vprašanju, kar res privede do situacije, ko se v koliziji znajdejo izpostavljene pravice.

Generalno je naše mnenje, da na ta način ne bi smeli zaobiti zakonite predkupne pravice in postopka prodaje, ki ga kogentno določa zakon in ga dispozitivno niti ni mogoče izključiti. V takšnem primeru bi namreč lahko govorili o nedopustnem pogodbenem pogoju. Sploh, ker omenjate, da gre za zemljišči, ki sta geografsko gledano nepovezani.

PREBERITE ŠE: SVETOVALNICA: KDO IMA PREDKUPNO PRAVICO - SOLASTNIK ALI KMET

Upravna enota pridobitve kmetijskega zemljišča ne bi smela odobriti, če: (i) promet ni potekal po postopku in na način, ki ga določa Zakon o kmetijskih zemljiščih, ali (ii) če ni bil upoštevan prednostni vrstni red predkupnih upravičencev po Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Če do sklenitve pogodbe in pridobitve kmetijskega zemljišča vseeno pride, bi lahko oškodovanec vložil tudi tožbo zaradi kršitve predkupne pravice.

Gre pa zagotovo za problematiko, ki bi jo bilo treba nasloviti z zakonskimi omejitvami oziroma z jasnimi navodili za postopanje v praksi.

Lep pozdrav.