Uporabno dovoljenje: Po novem bo mogoče legalizirati tudi samostojne dele objekta

Lep pozdrav,

imam stanovanje v 3-stanovanjski hiši, v občini Domžale. Sedaj urejamo etažiranje, stavba je zgrajena leta 1964 in se ni spreminjala.

Kako do uporabnega dovoljenja?

Hvala,

Vida

---

Pozdravljeni,

najprej naj povem, da zelo rad berem vašo spletno stran, saj je veliko poučnih informacij.

Sedaj pa moje vprašanje:

Imetnik enostanovanjske hiše se odloči, da bo mansardo spremenil v še eno stanovanje, ki ima torej skupen vhod. Jaz igram vlogo kupca sledečega stanovanja, ki je predhodno bila samo mansarda.

Zanima me, kako lahko pridobim uporabno dovoljenje? Ali je sploh mogoče?

Kaj to po nakupu pomeni zame - če stanovanje nima uporabnega dovoljenja?

Kaj je najslabše v tem primeru? Lahko to mansardno stanovanje oddajam turistom poleti in študentom skozi leto?

Najlepša hvala za odgovor!

Matej

---

Pozdravljeni,

zasledil sem, da pomagate z nasveti, kako do uporabnega dovoljenja.

Leta 2007 smo kupili stanovanje v večstanovanjski hiši. Ker smo bili takrat dokaj mladi in brez izkušenj, so nam prodali stanovanje brez uporabnega dovoljenja. Danes stanovanja ne moremo prodati, ker banka kupcem ne odobri kredita, zato se kupec boji to kupiti.

Zdaj smo zgradili hišo in dobili tudi uporabno dovoljenje, zato moramo nujno prodati stanovanje, a žal ne gre. Nam lahko prosim pomagate, kako to urediti - se mogoče vi ukvarjate s tem in lahko to uredite ter kakšen je strošek.

Najlepša hvala za pomoč,

 Tadej

Spoštovani Vida, Matej in Tadej. 

Danes imamo na meniju ponovno vprašanja v zvezi z uporabnim dovoljenjem, ki pa se pri vseh treh kar precej razlikujejo. Uporabna dovoljenja so v zadnjem času resnično zelo povpraševana dobrina, lastniki nepremičnin se počasi v vedno večjem številu zavedamo, kako pomembno je imeti urejeno nepremičnino in jo uporabljati skladno z uporabnim dovoljenjem. Na trgu nepremičnin je sedaj že splošno znano, da je stavba brez uporabnega dovoljenja vredna znatno manj v primerjavi z urejeno nepremičnino z uporabnim dovoljenjem. O tem, da je stavbe brez uporabnega dovoljenja težko prodati, pa sploh ni potrebno zgubljati besed.

Mislim, da ima gospa Vida od vas treh morda najmanjši problem, seveda, če je res tako kot piše, da se stavba uporablja za enak namen, torej kot večstanovanjska stavba od leta 1964. V stavbi, kjer je ga. Vida ena od treh etažnih lastnikov, sedaj urejajo etažiranje, torej bo stavba kmalu evidentirana v katastru nepremičnin. Možnost pridobitve uporabnega dovoljenja po zakonu za njihovo stavbo obstaja, če je bila stavba zgrajena, v uporabi ter enake namembnosti pred 1.1.1967. V tem primeru lahko etažni lastniki skupaj, lahko pa tudi posamično pridobijo potrdilo o domnevi uporabnega dovoljenja, skladno s 118. členom gradbenega zakona, ki povzema določila predhodnega Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) v 197. členu. Po pravnomočnem vpisu stavbe v kataster nepremičnin je treba vložiti zahtevek za pridobitev uporabnega dovoljenja po zakonu na pristojni upravni organ. Ta bo najbrž zahteval dokazilo, da je stavba dejansko zgrajena pred 1.1.1967 in da je bila od nastanka enake namembnosti in v uporabi.

Za dokazilo o času nastanka se velikokrat uporabljajo zračni posnetki v času pred 1.1.1967. Strošek pridobitve uporabnega dovoljenja po tem postopku je sestavljen iz takse in stroška pridobitve dokazne dokumentacije.

Spoštovani Matej, vi zastavljate kopico zelo podjetnih vprašanj. Vaša ideja z novim mansardnim stanovanjem je sicer privlačna. Že sedaj veste, da bi stanovanje najbrž oddajali študentom in turistom. Karkoli boste vi ali sedanji lastnik izvajali na obstoječi stanovanjski hiši, mora biti v skladu z veljavno zakonodajo in predvsem veljavnim prostorsko izvedbenim aktom. Spremembo namembnosti enostanovanjske hiše v dvostanovanjsko z istim vhodom je načeloma mogoče izvesti v vseh namenskih rabah, namenjenih bivanju. V vašem primeru gre poleg spremembe tudi za rekonstrukcijo oz. izvedbo še neizdelane površine v stanovanjsko. Za tak poseg je treba urediti (do)plačilo komunalnega prispevka, pridobiti gradbeno dovoljenje, ter na koncu uporabno dovoljenje. Predlagam, da se že v kupoprodajni pogodbi za neizdelano podstrešje prodajalec in kupec dogovorita o vseh pomembnih vidikih, predvsem pa tudi o tem, kdo je dolžan kaj urediti. Slednje vključuje tudi pomembno določilo, kdo krije katere stroške. V taki pogodbi uredite tudi soglasja ostalih lastnikov v stavbi glede morebitnega oddajanja nepremičnine študentom ali celo turistom. Zlasti v primeru oddajanja turistom ne gre za klasično stanovanje, ampak za poslovno namembnost. V vašem primeru se poraja kar nekaj neznank, svetujem, da v vsakem primeru, po možnosti pred dokončnim plačilom kupnine, uredite uporabno dovoljenje za namen, ki se bo dejansko v delu stavbe izvajal.

Gospod Tadej pa je kupil stanovanje brez uporabnega dovoljenja v večstanovanjski hiši. Danes stanovanja ne more prodati, ker banka potencialnim kupcem ne odobri kredita. Ker se želi preseliti v novozgrajeno hišo, ki ima uporabno dovoljenje, je prodaja starega stanovanja nujna. Takih primerov, kot je vaš, je v zadnjem času res veliko. Banke že od sprejetja prejšnjega zakona zelo dosledno zahtevajo pri odobritvi kredita, da njihova stranka dokaže, da bo kupila urejeno nepremičnino, torej s pridobljenim uporabnim dovoljenjem. To je pač pogoj, da zavarujejo hipoteko, ki jo bodo ustanovile na nepremičnini. Ena od možnosti je, da g. Tadej najde kupca, ki kredita ne potrebuje. Vendar so danes potrošniki postali zelo osveščeni in tudi oni zahtevajo uporabno dovoljenje za nepremičnine, ki so predmet prodaje, kar je seveda pravilno. Predlagam, da Tadej najprej skuša skupaj z ostalima dvema etažnima lastnikoma preveriti, na kakšen način lahko pridobijo uporabno dovoljenje. Morda je to na način, kot ga opisujemo pri gospe Vidi iz začetka tega članka, morda pa bodo morali njihovo stavbo tudi legalizirati. Vsekakor je način izvedbe, s tem pa povezan tudi strošek, odvisen od vrste postopka. V sklopu legalizacije bo treba obvezno preveriti, ali je bil v izhodišču plačan komunalni prispevek in seveda nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Po 1.6.2022 bo skladno s prenovljenim gradbenim zakonom eden od postopkov legalizacije, kot je dovoljenje za objekte daljšega obstoja, omogočal pridobitev uporabnega dovoljenja za vse nepremičnine, ki obstajajo enake namembnosti in enakih dimenzij od 1.1.2005 dalje. Sedanji datum iz leta 1998 je torej prestavljen za 7 let, kar bo marsikateremu lastniku nepremičnine pomagalo. Prav tako bo od 1.6.2022 mogoče legalizirati tudi samostojne dele objekta, morda bo to v vašem primeru, g. Tadej, tudi prišlo prav. Vsekakor predlagam, da poiščete nasvet strokovnjaka, ki vam bo znal svetovati, kako najlažje in najceneje, ter v doglednem času priti do uporabnega dovoljenja.

Kjer je volja, je tudi pot, zato vsem želim veliko uspeha pri izvedbi vaših namer!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.