Svetovalnica: Ali lahko večinski lastnik izsili prenovo, če se ostali solastniki s tem ne strinjajo

Lepo pozdravljeni.

Zanima me, ali lahko lastnik 5-ih stanovanj v bloku, kjer je skupaj 8 bivalnih enot, sam zahteva prenovo elektro inštalacij na stopnišču, ostali pa moramo prispevati svoj delež, ne glede na to, da smo vsi trije lastniki proti prenovi, ker imamo to urejeno iz svoje elektro omarice in v svojo klet. Enako velja za fasado, ki po našem mnenju še ni potrebna prenove.

Ali lahko zahteva oz. nas prisili, da sofinanciramo ukrepe, s katerimi se ne strinjamo.

Smo pa v bloku vsi upokojenci, z najnižjimi pokojninami, zato si tak strošek težko privoščimo, razen gospoda, ki ima 5 stanovanj in denarja na pretek.

Hvala za pomoč in lep pozdrav.

Lepo pozdravljeni,

v  vašem primeru gre za večstanovanjski objekt z osmimi stanovanji. Za večstanovanjske objekte pogoje za vzdrževanje stanovanjskih stavb, pogoje za načrtovanje stanovanj, lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah, stanovanjska najemna razmerja, gradnjo in prodajo novih stanovanj, pomoč pri pridobitvi in pri uporabi stanovanja, pristojnosti in naloge države na stanovanjskem področju, pristojnosti in naloge občin na stanovanjskem področju, pristojnosti organov in organizacij, ki delujejo na stanovanjskem področju, registre ureja stanovanjski zakon.

V stanovanjskem zakonu je opredeljeno tudi inšpekcijsko nadzorstvo nad uresničevanjem zakonskih določil. V stanovanjskem zakonu je opredeljeno tudi upravljanje tovrstnih stavb. Upravljanje večstanovanjske stavbe je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.

PREBERITE ŠE: SVETOVALNICA: EDEN OD SOLASTNIKOV NE DA SOGLASJA ZA NUJNO OBNOVO - KAJ LAHKO STORIMO

Vi spoštovani bralec zapišete, da eden od lastnikov, ki ima v sicer 8-stanovanjski stavbi v lasti 5 stanovanj, zahteva prenovo elektro inštalacij na stopnišču, ostali solastniki pa naj bi prispevali svoj delež, čeprav se s tem ne strinjate. Za elektro napajanje najbrž stanovanj in pripadajočih kleti, imate napeljano elektriko iz ločenih števcev. Predmet prenove naj bi bila tudi fasada, čeprav po vašem mnenju še ni potrebna prenove. Najbrž pa napaja razsvetljavo na stopnišču elektrika iz skupnega števca, saj je stopnišče ponavadi skupni del, ki ga uporabljajo vsi stanovalci.

Stanovanjski zakon natančno določa upravljanje večstanovanjske stavbe in opredeli, kdaj gre za redno upravljanje takšne stavbe in kakšno soglasje lastnikov je potrebno za take posege.  Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.

Posli obratovanja večstanovanjske stavbe so posli, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Sem štejejo zlasti dela v zvezi s posameznimi deli večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.

Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe pa so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe šteje vzdrževanje objekta, priprava projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo.

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki sprejmejo načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let. Ta načrt,  ki ga pripravi upravnik, v njem pa se določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.

Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku.

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Obstajajo pa tudi posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja. V takih primerih se odloča s soglasjem več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, tako odločajo zlasti o:

• sklenitvi in spreminjanju pogodbe o medsebojnih razmerjih v skladu s tem zakonom
• gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev, razen za spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor v večstanovanjskih ali stanovanjsko poslovnih stavbah, za katero je treba pridobiti soglasje v skladu s prejšnjim odstavkom
• določitvi upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.

Če pri odločanju o  takih poslih ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Soglasje vseh etažnih lastnikov pa je potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.