Svetovalnica: Kako urediti funkcionalno oz. pripadajoče zemljišče, saj nam sosed parkira tik pod oknom

Spoštovani,

na vas se obračam z vprašanjem glede funkcionalne pripadnosti zemljišča.

Ali hiši oz. katerikoli vrsti nepremičnine po zakonu pripada funkcionalna pripadnost zemljišča? Ali ima lahko občina tovrstno opredelitev v prostorskem aktu?

Druge hiše in stanovanjski objekti imajo namreč pred vhodom ali ob hiši pločnike, korita, parkirišča, medtem ko je pri nas cesta do stene objekta. Posledično se zgodi, da ima sosed avto parkiran tik ob steni stanovanjske hiše, s tem pa je onemogočen tudi dostop do okna, do katerega se zaradi avtomobila ne more dostopati. S strani sosedov je bil odstranjen tudi mejni kamen. Sosed v zimskem času posega v nepremičnino in daje s strehe sneg.

Na kakšnem način svetujete, da se postopa v takšnih primerih.

Najlepša hvala za vaš odgovor.

 Lepo pozdravljeni.

Lepo pozdravljeni.

Žal zaradi preteklih pravnih ureditev v naši državi pogosto prihaja do situacij, kot je vaša. Ne omenjate, ali ste etažna lastnica, vendar etažni lastniki pogosto niso zemljiškoknjižni lastniki pripadajočih zemljišč. Lastniki so lahko npr. država, občina, razna gradbena podjetja idr., čeprav jih uporabljajo oziroma jih imajo za svoja naprimer stanovalci bloka. Taka zemljišča so npr. parkirišča ali otroška igrala pred bloki. V času družbene lastnine ta zemljišča večinoma niso bila točno določena ter tako tudi ne vpisana v zemljiško knjigo (namesto pojma »pripadajoče zemljišče« se je običajno sicer uporabljal pojem »funkcionalno zemljišče stavbe«).

V nadaljevanju bom opisala morebitne mogoče poti k ureditvi vašega stanja. 

Najboljša ureditev takšnega stanja je s soglasno oz. sporazumno ter brezplačno ureditvijo prenosa lastništva pripadajočega zemljišča. Pogosto pa zemljiškoknjižni lastniki pripadajočih zemljišč ne želijo prenesti lastništva. Etažni lastniki bodo lahko v tem primeru določitev pripadajočega zemljišča k večstanovanjskim stavbam in določitve lastninske pravice na tem zemljišču urejali v nepravdnem postopku po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju: ZVEtL-1). V takem postopku za prenos lastništva na ugotovljenem pripadajočem zemljišču dosedanjemu zemljiško knjižnemu lastniku ni potrebno plačevati. Omenjeni zakon določa pravila, ko je možno uskladiti nepremičninske evidence z dejanskim stanjem. To so pravila postopka za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003 in pravila postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003.

Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko skladno z ZVEtL-1 začne, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1. januarjem 2003, in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane lastninske pravice na njenem pripadajočem zemljišču.

Pripadajoče zemljišče je po tem zakonu tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003. To so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi, skupno pripadajoče zemljišče pa je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov iz prejšnjega odstavka postalo last lastnikov teh stavb.

Če bo po ZVEtl-1 urejalo sodišče, bo le-to pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upoštevalo:

• katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno,
• katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno,
• preteklo redno rabo zemljišča in
• merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.

Če se z uporabo meril iz ZVEtL-1 ne dokaže drugače, pa se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe.

V primeru, ko ni mogoče zanesljivo ugotoviti, ali je določen del zemljišča pripadajoče zemljišče ene stavbe ali skupno pripadajoče zemljišče več stavb, ZVEtL-1 določa, da sodišče sporni prostor razdeli po prostem preudarku. Pri tem pravično oceni zlasti predloge udeležencev, prostorsko pogojenost in funkcionalno povezanost zemljišča s posamezno stavbo.

Če ni dokazano drugače, se šteje, da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi po ZVEtL-1, last lastnika stavbe, ter da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelja prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču take stavbe.

V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1 se bo ugotavljalo tudi, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču ali na delu pripadajočega zemljišča prenehala, če je zemljiškoknjižni lastnik ali druga oseba lastninsko pravico na njem pridobila na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa.

V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča pa sodišče z ZVEtL-1 ne posega v pravice oseb, ki so na takih zemljiščih pridobile pravice na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja pravice, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa, razen če so izpolnjeni pogoji za ustanovitev odkupne pravice na podlagi tega zakona ali v primeru, če med udeleženci ni spora o neobstoju ali omejitvi njihove pravice.

V nepravdnem postopku za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1, sodišče običajno najprej imenuje izvedenca urbanistične stroke, ki pripravi poročilo o statusu predmetnih zemljišč ter poišče akte, v katerih je bilo morda opredeljeno pripadajoče zemljišče, prostorske akte, upravna dovoljenja ter skladno z ZVEtL-1 predlaga obseg pripadajočega zemljišča. Nadalje geodet celotno pripadajoče zemljišče odmeri ter izdela elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru.

Iz sodne prakse izhaja, da sodišče v postopku za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1 upošteva vse malenkosti, kot npr. kdo je obrezoval drevesa na predmetnem zemljišču, kdo je hodil preko zemljišča, ali je zemljišče predstavljalo javno ali zasebno površino, kdo je postavil garažo na zemljišču, kdo je zasadil živo mejo, pral avtomobil na zemljišču, obstoj vrtne zasnove na zemljišču ipd., zato je zelo pomembno, da ukrepate čim prej.