V postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja upravni organ na pristojni upravni enoti preverja mnoge elemente: skladnost gradnje z določbami občinskega prostorskega akta, iz katerega so pogoji povzeti v lokacijski informaciji; skladnost gradnje s pogoji mnenjedajalcev, to, ali investitor razpolaga z zemljiščem; ali bo zagotovljen priklop na vodovod, kanalizacijsko omrežje, električno omrežje in priklop na cesto in ali so poravnane obveznosti glede komunalnega prispevka pri občini.

Vse navedeno mora biti izkazano v projekt­ni dokumentaciji za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), ki jo investitor naroči pri projektantu, potem ko z njim sklene projektantsko pogodbo.

Vrste projektne dokumentacije

Idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP): Izdelava IPZ je sicer neobvezna, ker pridobivanje projekt­nih pogojev ni obvezno, je pa potrebno, da projektant na podlagi pogojev izdela tri vrste projektne dokumentacije, ki sledijo v nadaljevanju.

Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD): DGD je skupaj z mnenji sestavni del vloge za upravno enoto.

Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI): Pri individualni gradnji hiše so obvezni vsaj načrti arhitekture, statike, električnih in strojnih instalacij. PZI je priloga k prijavi začetka gradnje.

Projektna dokumentacija izvedenih del (PID): PID je obvezna in potrebna za pridobitev uporabnega dovoljenja. Če pri gradnji ni bilo sprememb od DGD in PZI, mora projektant izdelati le prilagojen vodilni načrt.

Ker je Slovenija geološko, glede plazovitosti in poplavno pestra država, je treba opozoriti, da mora investitor pred začetkom projektiranja pridobiti strokovno mnenje, da je zemljišče primerno za gradnjo. Če je v poročilu tako določeno, mora strokovnjak opraviti ogled tudi po izkopu gradbene jame.

Vloga projektanta

Projektant, ki je bodisi gospodarska družba, samostojni podjetnik posameznika bodisi izdelovalec projekta kot oseba, mora biti vpisan v imenik Zbornice za arhitekturo in prostor, ZAPS, ali Inženirske zbornice Slovenije, IZS. Vzorčno pogodbo za projektiranje je pripravila Inženirska zbornica Slovenije in je dostopna na naslovu na tej povezavi. 

Projektantu se lahko zaupa le izdelava projektne dokumentacije, lahko pa tudi pridobitev gradbenega dovoljenja. Če se investitor dovolj angažira, bo verjetno sam prej dobil gradbeno dovoljenje kot pooblaščena oseba, ki ureja številne postopke.

Projektantski nadzor ni predpisan, se pa mora investitor zavedati, da za pridobitev uporabnega dovoljenja obvezno potrebuje po končanju gradnje PID, kar pomeni, da si mora zagotoviti določeno sodelovanje projektanta tudi med gradnjo, še posebno če se med njo zgodijo spremembe glede na DGD ali PZI.

Pravnomočnost gradbenega dovoljenja

Po pridobitvi gradbenega dovoljenja mora investitor počakati na morebitne pritožbe, če pritožb ni ali so zavrnjene, naj pri upravnem organu zaprosi za potrditev pravnomočnosti gradbenega dovoljenja.

Vsa pravnomočna gradbena dovoljenja, prijave začetka gradnje in uporabna dovoljenja so evidentirani in podatki javno dostopni na tej povezavi.

Nujna je prijava začetka gradnje

Investitor mora prijaviti začetek gradnje najmanj osem dni pred začetkom del na upravni organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje.

Prijava je enako pomembna kot gradbeno dovoljenje, saj je za neizpolnjevanje te obvez­nosti predpisana kazen v enaki višini kot za gradnjo brez gradbenega dovoljenja. Na popolno prijavo začetka gradnje je vezana tudi veljavnost gradbenega dovoljenja. Če se popolna prijava ne vloži v petih letih po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, to preneha veljati.

Obrazec prijave je dostopen na spletni strani ministrstva za okolje in prostor.

Prijavi se lahko začetek celotne gradnje ali samo začetek pripravljalnih del.

K prijavi gradnje hiše morajo biti priloženi:

• PZI na elektronskem nosilcu;
• številka pravnomočnega gradbenega dovoljenja;
• navedba nadzornika gradnje in vodja nadzora;
• navedba izvajalca;
• navedba koordinatorja za varnost in zdravje pri delu;
• označena morebitna dopustna odstopanja od gradbenega dovoljenja;
• zapisnik o zakoličenju, zakoličenje mora naročiti investitor, navzoč mora biti nadzornik;
• načrt gospodarjenja z odpadki, če je predvideni izkop zemljine večji od 1000 kubičnih metrov ali je zemljina onesnažena;
• varnostni načrt;
• drugo, glede na specifičnost objekta.

Prihajajoča sprememba gradbenega zakona, ki bo začela predvidoma veljati v sredini leta 2022, prinaša olajšave. Na lastno odgovornost bo mogoč začetek gradnje z dokončnim gradbenim dovoljenjem, kar pomeni, da bo dovolj, da bo pri morebitni pritožbi na izdano gradbeno dovoljenje pritožbo zavrnilo ministrstvo in ne bo treba čakati na izid upravnega spora.

Nadzor gradnje, vodja nadzora

Pri vsaki gradnji z gradbenim dovoljenjem manj zahtevnega objekta, kamor sodijo tudi eno- ali dvostanovanjske hiše, mora investitor skleniti pogodbo o izvajanju nadzora. Pri tem morajo sodelovati trije strokovnjaki: s področja gradbeništva, to je gradbeni inženir ali nekateri gradbeni tehniki; s področja elektrotehnike, to je elektroinženir, ki je običajno tudi projektant pri objektu; s področja strojništva (velja enako kot pri pod­ročju elektrotehnike).

Med njimi je običajno vodja nadzora gradbinec, ki je vpisan v imenik pooblaščenih inženirjev ali nadzornikov pri IZS. Ta funkcija je zelo pomembna, saj morata nadzornik kot podjetje in vodja nadzora ob končanju del podpisati izjavo v PID in izjavo v dokazilu o zanesljivosti.

Zakonske obveznosti glede nadzora so v glavnem samo glede kakovosti gradnje in skladnosti gradnje z gradbenim dovoljen­jem. Če naročnik želi, da nadzornik zanj opravlja še druge naloge, kot so kontrola izvedenih količin, potrjevanje računov ali situacij izvajalcev, kontrola terminskega plana, dogovarjanje za dodatna dela, pridobitev uporabnega dovoljenja in podobno, je to treba določiti kot predmet pogodbe o nadzoru in seveda vpliva tudi na ceno nadzora.

Označba gradbišča

Ker je investitor dolžan ograditi in označiti gradbišče z gradbiščno tablo, lahko to svojo zakonsko obveznost prenese na izvajalca s pogodbo. Gradbiščna tabla mora ostati na gradbišču do pridobitve uporabnega dovoljenja. Označitev gradbišča z listom A4 je dovoljena samo pri gradnji v lastni režiji.

Izvajalec mora voditi gradbeni dnevnik in ob končanju del izročiti dokazilo o zanes­ljivosti (DZO), ki ga podpiše tudi nadzornik in vodja nadzora. Da izročitev DZO ob končanju del ne bi bila sporna, naj bo kot obveznost izvajalca vsebovana v gradbeni pogodbi.

PREBERITE ŠE: MINISTRSTVO - PRI GRADNJI V LASTNI REŽIJI ENAKE OBVEZNOSTI

Če investitor sklene več neposrednih pogodb z izvajalci, naj od vsakega zahteva svoje DZO, v vsakem morata izjavo podpisati vodja del in vodja nadzora.

Novi gradbeni zakon prinaša zmanjšano obveznost glede DZO, ker za pridobitev uporabnega dovoljenja ne bo več potrebno. Investitorjem priporočam, da tudi v prihodnje v okviru gradbene pogodbe zavezujejo izvajalce k izdelavi DZO, čeprav se bodo upirali, ker zakonsko ne bo več potrebno, toda za investitorja je to dokazilo koristno.

Gradnja

Investitor ima možnost graditi v samogradnji. Običajno sicer sklene več neposrednih gradbenih pogodb z različnimi izvajalci ali sklene eno gradbeno pogodbo, v okviru katere potem dela izvajajo različni podizvajalci, saj danes na trgu ni podjetja, ki bi samo izvajalo vsa gradbeno-obrtniška-inštalacijska (GOI) dela.

Glede obračuna del se lahko sklene pogodba z obračunom po izvedenih količinah »na enoto mere« ali »izvedba na ključ«. Če se investitor odloči za pogodbo po enotnih merah, mora vedeti, kdo bo nadzoroval izvedene količine. Nadzornik po zakonu tega ni dolžan početi, zato mora biti to dodatno delo vključeno v pogodbo o nadzoru.

Ker investitor običajno dobi pogodbo od izvajalca, je ta lahko napisana na kožo izvajalca, zato je investitorju v pomoč vzorec obojestransko uravnotežene pogodbe, ki jo je pri GZS pripravila Zbornica gradbeništva in industrije gradbenega materiala. Ogledate si ga lahko na tej povezavi. 

PREBERITE ŠE: GRADNJA V LASTNI REŽIJI: PROJEKTANT ZAHTEVA CERTIFIKATE MATERIALOV TUDI ZA IZVEDBO NOTRANJIH DEL

Uporabno dovoljenje

Po končanju gradnje, to je tudi izvedbi fasade, ograj, zunanje ureditve (priključek na cesto in podobno), in pred začetkom uporabe mora investitor zaprositi za uporabno dovoljenje. Poleg vloge, obrazec je dostopen na spletni strani MOP, je treba priložiti še: projekt izvedenih del (PI) z označenimi odstopanji od DGD in dokazilo o zanesljivosti objekta (DZO).

Investitor bo lahko pridobil hišno številko pri Gursu šele na podlagi uporabnega dovoljenja.