Gradbena zakonodaja: Koraki, ključni za gradnjo družinske hiše

Graditelj hiše je investitor, ki mora poznati svoje obveznosti

Vsak, ki se loti gradnje hiše z izvajalcem ali v lastni režiji, je skladno z gradbenim zakonom udeleženec pri graditvi oz. investitor. Gradbeni zakon nalaga vsakemu investitorju, tudi če gradi individualno hišo, da pridobi vsa predpisana dovoljenja, poskrbi za vse potrebne vloge, naročila in prijave ter dokumentacijo. Pred gradnjo mora skleniti pogodbe za izdelavo ustrezne dokumentacije, nadzor in izvajanje gradnje, zagotoviti zakoličenje objekta ter po končani gradnji poskrbeti za evidentiranje objekta.

Na začetku se odločimo, da bomo zgradili svojo lastno hišo. Seveda je najpomembnejša ideja, kaj želimo zgraditi, kaj od hiše pričakujemo. Potrebujemo pa tudi ustrezno stavbišče. Šele ko imamo gradbeno parcelo z ustrezno namensko rabo, ki ustreza naši gradbeni ideji, lahko raziščemo dejavnike in pogoje za umestitev hiše v prostor.

Pot do gradbenega dovoljenja

V nadaljevanju bomo ponazorili, kaj je najbolj pomembno vedeti pri gradnji stanovanjske hiše. Poglejmo si primer, ko imamo parcelo na robu vasi in bi radi preverili, ali lahko na njej postavimo hišo za svojo družino. Vložek v gradbeno parcelo je že na začetku velik zalogaj. Začetna cena za ne prav veliko površino namreč hitro doseže 30, pa tudi 50 odstotkov investicije v samo gradnjo, če predpostavimo, da je ta vredna okoli 200.000 evrov (cena parcele v ta znesek ni všteta). Za podatke o možnostih gradnje lahko pridobimo lokacijsko informacijo, običajno pa podatke o prostorsko-izvedbenih pogojih poiščemo tudi na spletnih straneh občin.

PREBERITE ŠE: V treh mesecih do gradbenega dovoljenja

Najbolje je, da se obrnemo na strokovnjaka arhitekta, ki bo na podlagi naše izhodiščne ideje izpisal vse podatke in pogoje o možnostih gradnje. Sami ali z arhitektom kontaktiramo geodeta za izdelavo geodetskega posnetka. Dober geodetski posnetek je osnova za nadaljnje projektiranje. Na njem je poleg obstoječega zgrajenega stanja in višinske konfiguracije prikazana tudi že izvedena infrastruktura (pod- in nadzemna). Zdaj lahko že okvirno vemo, kje se bo najbližje priključiti na vodovodno, električno, kanalizacijsko omrežje.

Idejna zasnova hiše

Zapišemo, kakšne so naše želje in potrebe, kaj pričakujemo od hiše, ocenimo, kakšne so naše finančne zmožnosti. Tak osnutek projektne naloge posredujemo izbranemu projektantu. Pooblaščeni arhitekt izdela idejno zasnovo hiše ter jo umesti na parcelo. Idejna zasnova vsebuje prikaz tlorisov, prerez ter situacijo na gradbeni parceli, kjer so že predlagani vsi komunalni priključki. Običajno izdela arhitekt tudi tridimenzionalni prikaz hiše, saj investitorji želijo videti, kakšen bo končni videz njihovega doma.

PREBERITE ŠE: Kako sva izbirala načrt za hišo

Pooblaščeni projektant ima pooblastilo države za delovanje v javnem interesu, zato mora zagotoviti, da bo projektirana hiša skladna z vsemi predpisi, na drugi strani pa naj ustreza tudi željam naročnika. Po usklajeni idejni zasnovi z enotnim obrazcem zaprosimo za projektne pogoje, ki nam podajo smernice priključevanja na cesto, vodovod, elektriko, kanalizacijo in drugo. Projektni pogoji so obveza tudi, če smo v varovalnem območju kulturne dediščine, območju Natura 2000 ali na območju z občut­ljivimi vodnimi viri, cestno infrastrukturo in podobno. Projektne pogoje izdajo mnen­jedajalci. To so nosilci urejanja prostora, ki so pristojni za delovanje in varovanje infrastrukture, naravne in kulturne dediščine. Na idejno zasnovo lahko mnenjedajalci že ob vlogi za projektne pogoje podajo pozitivno mnenje, če nimajo pripomb.

PREBERITE ŠE: Gradnja hiše v petih gradbenih fazah

Vedno pa zaprosimo za izdajo mnenj na končno usklajen projekt, ki bo kot DGD-dokumentacija oddan na upravno enoto. Za izdajo gradbenega dovoljenja zaprosimo na upravni enoti z vlogo na enotnem obrazcu, priložimo dva izvoda dokumentacije za gradnjo (DGD), pozitivna mnenja in potrdilo o lastništvu. Če želimo skrajšati postopek izdaje gradbenega dovoljenja za vsaj tri tedne, lahko priložimo vlogi še soglasja sosedov mejašev. Rok za izdajo gradbenega dovoljenja je dva meseca od popolne vloge.

Plačilo komunalnega prispevka

Gradbeno dovoljenje ne bo izdano, preden ne priložimo potrdila o plačilu komunalnega prispevka. Za odločbo o odmeri komunalnega prispevka zaprosimo z vlogo in enim izvodom projekta. Na nekaterih občinah lahko to uredimo že po elektronski poti.

Vešč arhitekt že ob izdelavi idejne zasnove okvirno izračuna vrednost komunalnega prispevka, da lahko investitor pravočasno zagotovi finančna sredstva. Komunalni prispevek namreč predstavlja visok znesek. Za parcelo, veliko okoli 400 m2, in hišo z neto površino okoli 140 m2 v osrednji Sloveniji znaša od 5 do 10 odstotkov vrednosti investicije, če ta sodi v okvir 200.000 evrov. Komunalni prispevek je odvisen od neto površine hiše in velikosti gradbene parcele, višino faktorjev pa določa vsaka občina sama.

PREBERITE ŠE: Kolumna Andreja Jagra: Kako so sestavljeni stroški gradnje hiše

Lahko se zgodi, da investitor vloži vlogo za izdajo dovoljenja za gradnjo objekta na kmetijskem zemljišču, čeprav je namenska raba predvidena za gradnjo. V tem primeru mora plačati odškodnino zaradi spremembe namembnosti. Ta se plača od površine zemljiške parcele, na kateri se bo gradilo. Odškod­nina za njivo bonitete 65, ki je npr. 400 m2 velika gradbena parcela, je 5720 evrov.

Gradbeno dovoljenje postane pravnomočno po preteku osem dni od vročitve vsem strankam, če ni bila vložena pritožba. Če se vse stranke po vročitvi gradbenega dovoljenja pisno ali na zapisnik pri upravnem organu odpovejo pravici do pritožbe, lahko postane odločba takoj pravnomočna. Ob izdaji gradbenega dovoljenja plačamo tudi upravno takso za izdajo gradbenega dovoljenja. Ta je odvisna od vrednosti objekta, za katerega bo izdano gradbeno dovoljenje, in jo določi projektant. Za hišo vrednosti 200.000 evrov bo znašala gradbena taksa slabih 300 evrov. Takse pa so lahko nekateri oproščeni. To so mlade družine z vsaj enim otrokom in določeno najvišjo starostjo staršev, ki rešujejo svoj stanovanjski problem.

Pred začetkom gradnje moramo poskrbeti za projekt za izvedbo

Projekt za izvedbo (PZI) ponavadi pripravimo in usklajujemo že med čakanjem na izdajo gradbenega dovoljenja. V tej fazi se osredotočimo predvsem na tehnični vidik in čim bolj optimalno delovanje hiše. Hiša je namreč naprava, ki nam na dolgi rok omogoča prijetno in zdravo bivanje, ob upoštevanju varnosti in stabilnosti, optimalne rabe energije, požarne varnosti, zvočne zaščite, univerzalne rabe.

Po novi zakonodaji je treba v fazi projekta za izvedbo zagotoviti izpolnjevanje vseh bist­venih lastnosti iz gradbenega zakona. Projekt za izvedbo (PZI) je sestavljen iz vodilnega načrta in spremljajočih načrtov. Vodilni načrt za hišo je načrt arhitekture, spremljajo ga načrt gradbeništva, načrt elektrotehnike in načrt strojništva. V načrtu gradbeništva je obdelan vidik statične trdnosti in stabilnosti, v načrtu elektrotehnike in strojništva so podrobno obdelane elektro- in strojne inštalacije. Vsakega od načrtov izdela pooblaščeni arhitekt oz. inženir ustrezne stroke, ki zanj tudi odgovarja. Sestavine teh načrtov so tudi projektantski popisi, ki jih posredujemo različnim izvajalcem. Projektno dokumentacijo za prijavo začetka gradnje poleg PZI sestavljajo še izkazi, ki izhajajo iz elaboratov, kot so gradbena fizika, zvočna zaščita v stavbah in požarna varnost.

Izbira izvajalca, nadzornika in zakoličba

Na podlagi različnih ponudb izberemo izvajalca in z njim podpišemo pogodbo. Izberemo tudi nadzornika, ki bo nadzoroval gradnje naše hiše, ter sklenemo pogodbo. Vodja nadzora je pooblaščeni strokovnjak arhitekturne ali gradbene stroke. Pred prijavo začetka gradnje izvedemo zakoličenje objekta. Navzočnost vodje nadzora je ob zakoličbi obvezna, saj lahko ravno v tej fazi nastanejo bistvene napake, ki jih pozneje ni mogoče odpraviti brez zelo velikih stroškov. Vsaj osem dni pred začetkom gradnje to prijavimo na upravni enoti. Skupaj z vlogo oddamo projekt za izvedbo na digitalnem nosilcu in zakoličbeni zapisnik. Vlogo najdemo na spletni strani upravne enote, si jo natisnemo in izpolnimo.

PREBERITE ŠE: Izbira izvajalcev, pasti in priložnosti

Pomembna je redna koordinacija gradnje

Izvajalec pripravi zemljišče za gradnjo, izvede zemeljska dela. Investitor ali nadzornik izvajalca uvede v delo, mu izroči vso po­trebno projektno in drugo dokumentacijo. Gradbišče se ustrezno zavaruje in označi z gradbeno tablo. Nadaljnji potek del je odvisen od načina gradnje.

V primeru, da bo hiša montažna, se pripravijo gradbena dela v zvezi s temeljno ploščo in zunanjo ureditvijo. Pri zidani hiši pa se običajno gradbena dela izvedejo do tretje gradbene faze, kar pomeni, da so izvedeni temelji in zidovi skupaj z ostrešjem in streho. V zunanjosti so narejeni vsi priključki na vodovod, elektriko, kanalizacijo, odvodnjavanje. V notranjosti se izvajajo elektro- in strojne inštalacije ter druga zaključna obrtniška dela.

V tej fazi moramo že vedeti, kje bo stala oprema, pomembno je določiti mikrolokacije za posamezne elemente, zlasti za elektro- in strojne inštalacije. Vsak od izvajalcev mora imeti zagotovljen strokoven kader, imeti podpisane pogodbe z investitorjem, če ta ne sklene krovne pogodbe z enim izvajalcem. Izvajalec se je dolžan držati projekta za izvedbo, nadzornik je dolžan opozoriti na morebitne napake ali neskladnosti, projekta ni dovoljeno spreminjati brez vednosti in soglasja projektanta. Tudi na ta način so bolje določene obveznosti in odgovornosti vsakega od udeležencev pri gradnji.

Za vselitev potrebujemo uporabno dovoljenje

Pred začetkom uporabe mora investitor pridobiti uporabno dovoljenje. To je od 1. junija 2018 tudi pogoj za pridobitev hišne številke stavbe. Običajno so stanovanjske hiše manj zahtevni objekti, zato je mogoče dobiti uporabno dovoljenje brez tehničnega pregleda. Investitor vloži na upravni enoti poleg vloge na obrazcu izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem ter da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve. Priloži se tudi projekt izvedenih del, ki ga v primeru, da sprememb med gradnjo ni bilo veliko, ni treba posebej izdelovati. Spremembe se lahko označijo in vrišejo na projektu za izvedbo. 

PREBERITE ŠE: Nova gradbena zakonodaja: Hišne številke ne dobimo brez uporabnega dovoljenja

Vsako stavbo je po koncu gradnje treba vpisati v kataster stavb, zato je sestavni del projekta izvedenih del elaborat za vpis stavbe v kataster. Elaborat, ki ga izdela projektant, je namenjen popolnitvi javnih evidenc glede površin zgrajenih stavb. Upravni organ izda uporabno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne vloge.

Njen sestavni del je tudi dokazilo o zanes­ljivosti objekta, ki ga izdela in predloži ob zaključku gradnje eden ali več izvajalcev, odvisno od tega, kako je investitor sklepal pogodbe. Dokazilo predstavlja zbir oštevilčenih listin, ki obsegajo potrdila, poročila, ocene, ateste, certifikate, izjave o lastnostih, meritve, komisijske zapisnike, izkaze. Na ta način izvajalec zagotovi, nadzornik pa preveri upoštevanje predpisov, kakovost vgrajenih gradbenih proizvodov, inštalacij, tehnoloških naprav in opreme, opravljene preiskave konstrukcijskih elementov ali preglede in meritve vodovodnih, ogrevalnih, električnih, plinskih in drugih inštalacij ter preizkuse njihovega delovanja. Investitorjeva želja je, da je hiša estetska in skladna, vendar mora tudi tehnično delovati brezhibno. Tudi na podlagi predloženih listin bo investitor v času garancijske dobe lahko uveljavljal garancijske zahteve ter imel v nadaljevanju življenjske dobe hiše natančen pregled, kako deluje in iz česa je zgrajen njegov dom.