Svetovalnica: V takih primerih je zelo težko pridobiti uporabno dovoljenje

Pozdravljeni,

sin je lastnik stanovanja v pritličju 3-stanovanjske stavbe v Ljubljani. Za stavbo je bil urejen vpis v zemljiško knjigo za vsa tri stanovanja.

Prvotni objekt je bil zgrajen še pred 2. svetovno vojno in dozidan pred letom 1960. Okoli leta 2000 je bil k prvotnemu objektu dokončan prizidek, za katerega je bilo izdano gradbeno dovoljenje in dela začeta okoli leta 1970. Gradbeno dovoljenje je bilo izdano za kopalnico, utiliti in garažo, dejanska raba pa je kopalnica, hodnik, 2 sobi in garaža. Ta prizidek sodi k sinovemu stanovanju v omenjeni stari stavbi, v kateri sta 2 sobi, kuhinja, 2 shrambi in hodnik.

Zaprosili smo za izdajo uporabnega dovoljenja, vendar to ni bilo izdano. Točnega razloga ne vem, zato me zanima, ali je možno pridobiti strokovno pomoč za konkreten primer.

Lep pozdrav

 Janez

---

Pozdravljeni

Imam vprašanje vezano na pridobitev uporabnega dovoljenja.

Hiša je iz leta 1965. Ko sem leta 2006 kupoval del hiše, sta bila dva lastnika in hiša je bila razdeljena v %, nato sva s sosedom hišo obnovila in naredila štiri stanovanja (leta 2007) ter uredila etažno lastnino in vpis v ZK.

Geberiti hiše se niti niso spremenili. Trenutno so v hiši štiri stanovanja (4 lastniki). Vsako stanovanje ima svoj števec za elektriko in vodo.

Sedaj bi sam rad prodal svoje stanovanje, vendar velika večina kupcev zaradi kredita pri bankah potrebuje uporabno dovoljenje.

Zanima me, kakšne so možnosti in postopki za pridobitev uporabnega dovoljenja za vsa štiri stanovanja.

Hvala za vaš odgovor.

Lp Škrgič

---

Pozdravljeni,

z bivšim fantom sva pred petimi leti kupila stanovanje v večstanovanjski stavbi, ki je bila prej gostinski lokal. Po tem jo je kupil lastnik gradbenega podjetja in jo leta 2010 renoviral v 8 stanovanj. Upravnik pravi, da ni nikjer zavedeno glede gradbenega dovoljenja. Stanovanje bi namreč rada prodala, a ga ne moreva, ker kupec zahteva gradbeno dovoljenje. Na koga naj se obrnem?

 Hvala in lep pozdrav.

Lepo pozdravljeni spoštovani trije, ki imate podobna vprašanja glede pridobitve uporabnega dovoljenja za stanovanja v večstanovanjski stavbi.

Vsa tri vprašanja se nanašajo na zadrege, kaj storiti s posamično stanovanjsko enoto, ki nima uporabnega dovoljenja, v vseh primerih pa gre očitno za legalizacijo neskladne ali nelegalne gradnje. Ponovno se uporabno dovoljenje navaja kot zahteva kupcev pri prodaji stanovanja. Ko smo že večkrat navedli, dandanes kupci, običajno tudi zaradi zahteve banke, želijo in zahtevajo tako gradbeno kot uporabno dovoljenje.

Skupni imenovalec vsem trem, ki zastavljajo današnja vprašanja je, da želijo nasvet, kako pridobiti uporabno dovoljenje.

Gospod Janez sprašuje za sina, ki je lastnik stanovanja v pritličju 3-stanovanjske stavbe v Ljubljani. Za stavbo je urejen vpis v zemljiško knjigo za vsa tri stanovanja.

Objekt je bil zgrajen in dozidan pred 1960, torej bi ga morda lahko celo opredelili kot zakonito zgrajenega. Okoli leta 2000 je bil k prvotnemu objektu legalno z gradbenim dovoljenjem izveden prizidek, za katerega je bilo izdano gradbeno dovoljenje in dela začeta okoli leta 1970. Pri vsebini prostorov je med izdanim gradbenim dovoljenjem in dejansko izvedbo sicer nekaj razlik, domnevamo pa, da gre za izvedene notranje prostore, ki predstavljajo zaključeno celoto stanovanja sina gospoda Janeza. Problem je, ker ne pridobijo uporabnega dovoljenja, torej so zahtevek pri pristojnem upravnem organu že oddali.

Če je res vse tako, kot opisuje g. Janez, bi lahko po dokazilu, da so vsi posegi zakoniti, uporabno dovoljenje dobili že po prejšnji zakonodaji oz. Zakonu o graditvi objektov ZGO-1. Stanovanje mora biti tudi ustrezno vpisano v katastru nepremičnin, kar pomeni nekaj drugega kot vpis v zemljiško knjigo. Vpis v kataster nepremičnin vodi GURS oz. Geodetska uprava Republike Slovenije. Prav tako morajo obstajati vsa dokazila, da je bilo stanovanje v uporabi za stanovanjski namen pred 1. 1. 2003, da je bilo zgrajeno skladno z gradbenim dovoljenjem ter da je bilo, kot že omenjeno, evidentirano v katastru nepremičnin. Če je vse res tako, potem bi lahko z obrazcem zaprosili na pristojnem upravnem organu za uporabno dovoljenje samo za to stanovanje. Seveda pa upravni organ pred sprejemom zahtevka vsa dejstva temeljito preveri, in če na tak zahtevek uporabnega dovoljenja ni izdal, je najbrž ugotovil, da so morda posegi neskladni, morda celo izvedeni nelegalno. Upravni organ mu je v zavrnitvi zahtevka navedel vse okoliščine, zaradi katerih je bil zahtevek zavrnjen.

Naslednji bralec opiše, da je pri hiši, zgrajeni v letu 1965, leta 2006 kupil del hiše.

Ta hiša je bila takrat razdeljena na dva dela z dvema, kot kaže, zelo podjetnima lastnikoma. Ta dva sta hišo obnovila, pri čemer gabaritov hiše nista spreminjala ter leta 2007 iz nje naredila štiri stanovanja, zanje uredila etažno razdelitev ter posamezna stanovanja vpisala v kataster nepremičnin, seveda pa tudi v zemljiško knjigo. V tej hiši so štiri stanovanja s štirimi lastniki, vsako stanovanje ima svoj števec za elektriko in vodo. Bralec bi sedaj rad prodal eno od teh stanovanj, vendar velika večina kupcev zaradi kredita pri bankah zahteva uporabno dovoljenje.

Bralca zanimajo možnosti in postopki za pridobitev uporabnega dovoljenja za vsa štiri stanovanja.

Tretje vprašanje je povsem podobno drugemu, postavlja ga bralka, ki je z bivšim fantom pred petimi leti kupila stanovanje v večstanovanjski stavbi. Ta stavba je bila prej gostinski lokal, ki ga je kupil gradbeni podjetnik in v letu 2010 brez gradbenega dovoljenja spremenil namembnost v 8 stanovanj. Tudi ta bralka bi rada imela uporabno dovoljenje, saj bi stanovanje rada prodala.

Primer, ki ga opisujeta bralec in bralka sta žal precej pogosta in bojim se, da zanju ne bomo imeli najboljšega odgovora. Spreminjanje delov hiše v posamezne stanovanjske enote iz hiše, ki je bila nekdaj eno ali največ dvostanovanjska v večstanovanjske je bilo v prvem desetletju novega tisočletja kar pogosto, zlasti pri gradbincih, ki so potem z velikimi dobitki taka stanovanja tudi prodali. Sedanji lastniki imajo sedaj velike probleme, saj nekateri uporabnih dovoljenj niti po prejšnji, niti po sedanji, niti po prihodnji, ki se bo začela uporabljati po 1. 6. 2022, ne morejo ali ne bodo mogli pridobiti.

Bojim se, da bosta oba bralec z drugim vprašanjem in bralka s tretjim, zelo težko pridobila uporabno dovoljenje za svoji stanovanji. V obeh primerih se stanje ne more legalizirati s pridobitvijo dovoljenja za objekt daljšega obstoja ali po GZ oz. dokazilom, da ne gre za spremembe po 1. 1. 1998 ali po GZ-1, kjer je zakonski rok prestavljen na 1. 1. 2005. Gre torej za legalizacijo večstanovanjske stavbe, po zakonodajnih predpisih ali iz časa, ko je bil poseg izveden ali po današnjih predpisih. Največja ovira je v takih primerih dokazati skladnost s prostorskim aktom, ali danes veljavnim ali z veljavnim prostorskim aktom iz časa posega. Običajno v ureditvenem območju posamezne občine, kjer je dovoljena eno ali dvostanovanjska gradnja, prostorski akt večstanovanjske stavbe ne dovoljuje. Treba je seveda izpolniti tudi vse ostale pogoje, ki jih zahteva prostorski akt, zlasti kar se tiče zagotovitve na primer parkirnih mest, zelenih površin, drugih urbanističnih faktorjev in podobno. Če sta bralec in bralka naletala na tak problem, je morda v takem primeru edina možna rešitev sprememba pogojev v prostorskem aktu. To pomeni oddajo pobude za spremembo in dopolnitev samega prostorskega akta, kar pa ponavadi traja zelo dolgo, pa tudi občina, ki ta prostorski akt sprejema, se bo morala s takim predlogom strinjati. Najustrezneje je, da se taka pobuda odda skupaj s povabilom občine občanom, da pristopa k spremembi in dopolnitvi prostorskega akta, kar običajno občine storijo enkrat na nekaj let.

Vsem trem želim uspešno pri identifikaciji in rešitvi njihovih problemov.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.