Svetovalnica: Imela sem kupca za stanovanje, ko smo pri notarju ugotovili, da to nima ustreznih dovoljenj

Spoštovani,

preko agencije sem kupila stanovanje v hiši, za katero mi je bilo zagotovljeno, da ima urejene vse papirje. Po dveh letih sem se odločila, da stanovanje prodam in tukaj nastopi težava. Kupec si je urejal kredit in ga tudi dobil, pri notarju pa se je stvar zakomplicirala, saj so želeli gradbeno dovoljeno za etažno stanovanje in vsa soglasja, ki spadajo zraven.

Zanima me, ali lahko občina sedaj zavlačuje s papirji, glede na to, da smo jo seznanili z nastalo situacijo, ki je bolj zakomplicirana, kot sem jo opisala.

Že vnaprej se vam iskreni zahvaljujem za odgovor.

Lep pozdrav.

Spoštovana bralka Iva, 

zelo mi je žal, da ste se znašli v takšni, verjamem, da zelo neprijetni situaciji. Podobnih primerov, kot je vaš, smo v naši praksi srečali precej. Nekatere je bilo mogoče rešiti, nekateri pa še čakajo na ustrezen izid. Najbolj žalostno pa je, da ste etažno stanovanje kupili v dobri veri, celo preko nepremičninske agencije, kjer bi morali vedeti in vas opozoriti na vse pasti in pomanjkljivosti. Od nepremičninske agencije lahko, če ste bili zavedeni, terjate tudi odškodninsko odgovornost. Vendar pa morate rešiti tudi problem v zvezi z uporabnim dovoljenjem. Novi gradbeni zakon ne zahteva eksplicitno, da je potrebno za namen prodajnega posla imeti uporabno dovoljenje.

Vprašanje glede uporabnega dovoljenja ponavadi prve izpostavijo banke ob odobritvi kredita, saj uporabno dovoljenje predstavlja večjo varnost in tudi večjo vrednost nepremičnine, na katero bodo obremenile hipoteko za zavarovanje odobrenega kredita. V vašem primeru pišete, da ima kupec kredit že odobren, zadeva pa se je ustavila pri notarju ob podpisu pogodbe. Tukaj je smiselno vprašanje, ali gre morda pri vas za dejstvo, kot je navedeno v 107. členu gradbenega zakona, kjer so opredeljene »Posebne prepovedi«. To so nedovoljeni objekti in neskladna uporaba objekta, vendar le v primeru, kadar inšpektor izreče inšpekcijski ukrep ter glede na vrsto objekta oziroma vrsto gradnje prepove naslednja dejanja, kot so:

1. izvedbo komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo,

2. promet z objektom oziroma z zemljiščem, na katerem je objekt,

3. uporabo objekta ali opravljanje gospodarskih ali drugih dejavnosti,

4. sklenitev pravnih poslov v zvezi z nedovoljenim objektom, razen kreditnih poslov,

5. določitev hišne številke

V teh primerih morajo upravljavci, notarji, pooblaščeni inženirji s področja geodezije in druge osebe javnega ali zasebnega prava, pa tudi drugi organi pred izvedbo takih poslov preveriti, ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba inšpekcijskega ukrepa ter v tem primeru o zaznambi opozoriti stranko in izvedbo dejanja odkloniti. Pristojni gradbeni inšpektor lahko s sklepom dovoli posamezna prepovedana dejanja, če so dejanja potrebna zaradi izvršitve inšpekcijskih ukrepov ali za pridobitev dovoljenj in odločb. Zaznamba prepovedi prometa z objektom oziroma z zemljiščem prav tako ni ovira za nadaljnje vpise v zemljiško knjigo, če se predlogu za vpis priloži sklep gradbenega inšpektorja. To pomeni, da se kljub morebitnemu sklepu inšpektorja in vpisu zaznambe v zemljiško knjigo, lahko izvršijo ali dejanja legalizacije takega objekta, pa tudi določeni pravni posli, če so za to potrebni. Vaša navedba, da je poleg vsega »zakomplicirala« postopek pridobitve uporabnega dovoljenja še občina, najbrž kaže na to, da je potrebno za legalizacijo vaše stavbe pridobiti pozitivno mnenje občine. To pomeni, da je treba izkazati, da je predmetna stavba, v kateri je vaša etažna lastnina, skladna s prostorskim aktom. Če temu ni tako in če stavbe ni mogoče legalizirati z dovoljenjem daljšega obstoja, pa je lahko ponovno težava. V vašem primeru je treba resnično preveriti, za kakšno težavo pri sami stavbi pravzaprav gre, da uporabno dovoljenje doslej še ni izkazano.

Želim vam čimprejšnjo rešitev zadeve ter vas obenem lepo pozdravljam.