Svetovalnica: Kako združiti dve stanovanji v dupleks

Pozdravljeni,

na vas se obračam z vprašanjem, kako postopati pri združevanju dveh stanovanjskih enot (vertikalno) v eno (dupleks)?

Zanima me, kako začeti (birokratsko) - ali naj se najprej obrnem na upravno enoto ali kar neposredno začnem s statikom in šele nato zbiram soglasja sosedov (kolikšen % rabim) itn...? 

Ker o gradnji in potrebni dokumentaciji ne vem veliko, vas prosim za pomoč. Informacije sem že iskal na eUpravi, a mi je njihova razlaga preveč "tuja" oz. zakomplicirana.

Sicer gre za enonadstropno 6-stanovanjsko stavbo, ki bi po združitvi bila 5-stanovanjska.

Za podani odgovor se vam vnaprej zahvaljujem.

Lep pozdrav.

bralec

Odgovarja:

Helena Kovač

Arhitektka, specializirana za gradbeno zakonodajo

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si s pripisom Gradbena zakonodaja.

Lepo pozdravljeni,

predvidevam, da sta obe stanovanji že v vaši lasti, to je namreč nujno izhodišče vašega projekta. Stanovanji želite združiti »po vertikali«, torej bo šlo za eno stanovanje v dveh etažah. To pomeni, da ne bo šlo samo za združitev dveh stanovanj brez siceršnjih posegov v samo stavbo, ampak tudi za poseg v skupne dele stavbe, kar nosilni deli vsekakor so. Izvesti boste morali notranje stopnice med spodnjo in zgornjo etažo obeh stanovanj. To predstavlja rekonstrukcijo in zanjo je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Pojem rekonstrukcija po gradbenem zakonu je opredeljen v 3. členu in pomeni spreminjanje tehničnih značilnosti obstoječega objekta, pri čemer se spreminjajo njegovi konstrukcijski elementi, zmogljivost ali izvedejo druge izboljšave.

Rekonstrukcija kot poseg v skupne dele stavbe presega posle v okviru rednega upravljanja, taki posli pa se skladno s Stanovanjskim zakonom lahko izvedejo s soglasjem več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

Najbrž se z združitvijo vaših dveh stanovanj ne bo spremenilo razmerje med skupnimi in posameznimi deli, saj bi bilo v takem primeru potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. To bi bilo potrebno tudi za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada, kar pa v vašem primeru najbrž ne bo šlo.

Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, odločajo torej o gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev. In pri posegu v nosilno konstrukcijo bo šlo za poseg v skupne dele stavbe.

Smiselno je, da po združitvi obeh stanovanj oba posamezna dela od sedanjih posameznih stanovanjskih enot ostaneta nespremenjena kot sedaj, saj boste sicer potrebovali soglasje vseh lastnikov pri spremembi načrta etažne lastnine.

Prvi korak je, kot ste že sami predvideli, da poiščete strokovnjaka s področja gradbeništva, pooblaščenega statika, ki bo strokovno ocenil, da je poseg v nosilno stropno ploščo mogoč ter opredelil tudi izvedbene in cenovne vidike takega posega. Zelo pomembno v vašem primeru je, da gre za večstanovanjsko stavbo in da mora stavba po posegu v vašem delu ostati kot celota v vsaj tako dobrem gradbeno-tehničnem stanju kot danes, ne da bi se stanje poslabšalo. Najbrž bo to zelo zanimalo tudi ostale etažne lastnike, ko jim boste predočili svoje namere.

Svetovalnica: Na podstrešju bloka bi si uredila sobo - kakšen je postopek

V sklopu postopka se boste morali odločiti, kako bo po združitvi z dvojnimi priključki na elektriko, vodovod, telekom. V zvezi s tem boste morali najbrž prilagoditi elektro in strojne inštalacije na način, da boste imeli samo enojne priključke. Kako boste rešili ogrevanje, saj je zdaj v vsakem od stanovanj ločeno.

Naslednji korak je priprava projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja. Pridobiti boste morali pozitivno mnenje občine, da je poseg skladen s prostorsko izvedbenim aktom. Treba bo pridobiti odločbo glede plačila komunalnega prispevka, ki ga v vašem primeru najbrž ne bo treba plačati, saj ne boste povečevali bruto kvadrature, poleg tega pa se ne bo spreminjala namembnost. Po pridobitvi gradbenega dovoljenja boste morali pridobiti projekt za izvedbo ter prijaviti pričetek gradnje, priložiti projekt za izvedbo ter določiti tudi nadzornika za izvedbo strokovnega nadzora. Zakoličenje objekta predhodno ne bo potrebno, saj se bo poseg izvajal znotraj stavbe. Po izvedbi boste pridobili uporabno dovoljenje.

Pri zapisu, da gre za enostanovanjsko šest stanovanjsko stavbo, ki bo po združitvi stanovanj postala pet stanovanjska, ste se najbrž zmotili, saj gre pri združitvi stanovanj  v dupleks skoraj zagotovo za obstoječo stavbo vsaj dvema etažama.

Prav je, da se lotite projekta korak za korakom. V izhodišču je potrebna odločitev, ali je poseg strokovno ustrezen in na kakšen način ga je treba izvesti. Kot že rečeno so pomembna tudi soglasja sosedov h gradnji, sama bi najbrž pridobila soglasje od vseh etažnih lastnikov, čeprav naj bi bila po zakonu potrebna le soglasja treh četrtin.

Projektno dokumentacijo vam bo izdelal projektant, če bo izkušen, bo znal poskrbeti tako za arhitekturno funkcionalno rešitev združenih stanovanj, kot za statično presojo stavbe glede načrtovanega posega v stavbo. Po pridobitvi gradbenega dovoljenja sledi prijava pričetka del, tej pa izvedba del pod strokovnim nadzorom. Po dokončanju boste pridobili uporabno dovoljenje ter se v enotno stanovanje vselili.

Veliko sreče pri vašem projektu, ki se ga lotite čim prej v 2025. Želim uspešno gradnjo. Vse dobro in lep pozdrav!