Zakaj sploh potrebujem uporabno dovoljenje za starejšo hišo

Pozdravljeni,

Leta 2013 smo podedovali hišo, ki smo jo razdelili na dve etažni lastnini in tako tudi vpisali v zemljiško knjigo: stanovanje 1 in stanovanje 2. Ločeno imamo vodo in elektriko, vsaka enota ima svoje števce, svoj vhod in svojo parcelo.

Kako pridobiti uporabno dovoljenje za dvostanovanjsko hišo?

Hvala za vaš odgovor!

Lepo vas pozdravljam,

Enes

---

Pozdravljeni!

Zanima me, ali moram imeti uporabno dovoljenje za bivanje v hiši, ki je bila delno obnovljena leta 1994.

To je starejša enostanovanjska hiša, ki je bila prvič zavedena v knjige leta 1935. Če uporabno dovoljenje potrebujem, me zanima, katere dokumente moram predložiti za pridobitev.

Za odgovor se zahvaljujem in vas lepo pozdravljam,

Demšar

Spoštovani g. Enes, spoštovani g. Demšar,

naj najprej na kratko obnovim vajini vprašanji.  Oba zanima pridobitev uporabnega dovoljenja za vajini nepremičnini, pot do njiju pa se razlikuje.

G. Enes je leta 2013 podedoval hišo, ki  so jo potem etažno razdelili na dva dela, kot dve ločeni stanovanji 1 in 2 je tudi vpisana v zemljiško knjigo. Stanovanji imata ločena odjemna mesta, tako vodo, elektriko, imata svoj vhod in odmerjeni parceli. G. Enes želi pridobiti uporabno dovoljenje za celotno, torej dvostanovanjsko hišo.

G. Demšarja pa zanima, ali sploh mora imeti uporabno dovoljenje za bivanje v hiši, ki je bila delno obnovljena 1994. leta. Njegova hiša je starejša, enostanovanjska, prvič zavedena v knjigah 1935. leta. Zanima ga,  katere dokumente bi moral predložiti za pridobitev uporabnega dovoljenja, če bi bilo to potrebno.

Za čisto natančen odgovor bi seveda potrebovala malo več podatkov, vendar bom na obe vprašanji skušala odgovoriti.

Hiša gospoda Enesa je zdaj dvostanovanjska, predvidevam, da ima gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo. Ker je šlo za vzpostavitev etažne lastnine leta 2013, predvidevam, da  hiša obstaja že nekaj časa. Sedanje stanje pa je bilo vzpostavljeno pred 17. 11. 2017, ko je začel veljati novi gradbeni zakon. Ta omogoča, da se za stavbe, zgrajene do faze grobih gradbenih del, lahko pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve v petih letih od uveljavitve GZ vloži zahteva za legalizacijo. G. Enes pa bi lahko legaliziral stanje tudi po rednem postopku. Razlika med njima je, da je pri postopku po 114., 115. in 116. členu GZ potreben manjši obseg  dokumentacije, skladnost s prostorskimi akti pa se uveljavlja v času spremembe namembnosti, torej v letu 2013, ali v današnjem stanju, kot bo za g. Enesa ugodneje. Skladnost s prostorskimi akti in pozitivna mnenja vseh nosilcev urejanja prostora bodo potrebna v primeru obeh legalizacij. Stavbo bo g. Enes moral vpisati v kataster stavb, v primeru, da to še ni urejeno. V primeru, da je v občinskem odloku določeno, da je za dvo- in večstanovanjske stavbe treba doplačati komunalni prispevek, bodo na občini obračunali tudi doplačilo. Odločba o legalizaciji objekta velja kot uporabno dovoljenje, medtem ko bo g. Enes pri legalizaciji po rednem postopku najprej pridobil gradbeno dovoljenje za spremembo že izvedene spremembe namembnosti, potem pa še naknadno v ločenem postopku uporabno dovoljenje.

V primeru g. Demšarja je uporabno dovoljenje potrebno, zlasti če bo stavbo prodajal. V takih primerih so zelo natančne zlasti banke, ki za zavarovanje  odobrenih kreditov zahtevajo, da ima stavba, na katero se krediti nanašajo, pravnomočno uporabno dovoljenje. Kot piše g. Demšar,  je njegova hiša res stara, zabeležena torej že v letu 1935. Zdaj je pomembno, kaj je bilo pri obnovi hiše dejansko izvedeno. Če je šlo samo za adaptacijska, torej vzdrževalna dela, ne da bi se spreminjali gabariti, namembnost ali izvajali posegi v konstrukcijo, potem se šteje, da je hiša od nastanka nespremenjena, enake namembnosti.  Če bi bila hiša res nespremenjena in v uporabi pred 1. 1. 1967, tudi če bi bila pozneje obnovljena, seveda brez poseganj v nosilno konstrukcijo, bi na upravnem organu lahko  g. Demšar pridobil potrdilo o domnevi uporabnega dovoljenja. To določa veljavni gradbeni zakon, ki se uporablja od 1. 6. 2018 naprej, vendar v 118. členu  povzema določila prejšnjega Zakona o graditvi objektov (ZGO-1).  Ta v 197. členu  določa, kateri objekti imajo uporabno dovoljenje po zakonu. V takih primerih upravni organ zahteva dokazilo o obstoju hiše pred tem datumom in preveri, da se v vsem tem času  stavba glede velikosti in namena ni spremenila. Stavba mora biti tudi vpisana v kataster stavb.

Ob koncu pa naj omenim, da je uporabno dovoljenje za vsak objekt pomemben dokument in se ga splača pridobiti v času, ko se še ne mudi.

Vaju oba lepo pozdravljam.