Celovita prenova po načelih dobrega gospodarja

Nabor ukrepov je odvisen od dejanskega stanja stavbe, na kar vpliva mnogo dejavnikov, od starosti in načina gradnje, morebit­ne spreminjajoče se namembnosti, posebnega režima varstva, razmer na lokaciji do skrbnosti dosedanjega vzdrževanja in ustrez­nosti uporabe oz. upravljanja.

Finančno vzdržna kombinacija ukrepov

Pri načrtovanju prenove se moramo ravnati po načelih dobrega gospodarjenja. To pomeni skrbno preverjanje potreb in zahtev, mogočih tehničnih rešitev in njihovih dolgoročnih stroškovnih vidikov, tako da oblikujemo finančno vzdržno kombinacijo ukrepov. Vanjo je lahko vključeno popravilo manjših poškodb, preprečevanje zamakanja zaradi vdora talne vlage ali padavinske vode, statična ojačitev in protipotresna utrditev ter seveda posegi na stavbnem ovoju in sistemih, s katerimi izboljšamo energetsko učinkovitost. Čeprav se – tudi zaradi razpoložljivih nepovratnih in povrat­nih sredstev za izvedbo ukrepov – izraz prenova najpogosteje povezuje z ukrepi za učinkovito rabo in obnovljive vire energije, je to le eden od vidikov, ki pomagajo ohranjati tako vrednost kot primernost stavbe za nameravano uporabo. Kot odgovorni lastniki stavbe se moramo zavedati, da so v nekaterih primerih drugi ukrepi nujnejši in za trajnost stavbe pomembnejši.

PREBERITE ŠE: ENERGIJSKA PRENOVA BLOKOV: TUDI STARE STAVBE SO LAHKO ENERGIJSKO VARČNE

Energetsko prenovo vključimo v projekt večjih popravil

Delni ukrepi dolgoročno še zdaleč ne prinašajo takih koristi, kot bi jih celovit in premišljen pristop k prenovi. Razmerje med stroški posameznega ukrepa in prihranki pri obratovalnih in vzdrževalnih stroških je največkrat slabo. Pogosto se tudi ne zavedamo, kako veliko odgovornost sprejemamo kot lastniki stavbe; prenova večstanovanjske stavbe se ne zgodi niti vsako generacijo.

Če ugotovimo, da streha pušča, da omet odpada, da so okna dotrajana ali da ogrevalni sistem ne deluje več dobro, je seveda treba ukrepati. Smotrno ukrepanje je takšno, da težave odpravimo, hkrati pa značilnosti stavbe in njenih delov dvignemo na bistveno višjo raven. Ob prenovi stavbe je torej smiselno izboljšati tudi njene energijske lastnosti: toplotno izolirati streho in fasado, morda strop v kleti, zamenjati stavbno pohištvo, posodobiti ogrevalni sistem, zamenjati energent in podobno. Pri nekaterih stavbah so smiselni vsi ukrepi, pri drugih le določena kombinacija.

Prav to, kaj sploh narediti, da bo razmerje med investicijo oz. izbrano kombinacijo ukrepov in koristmi najugodnejše na daljši rok, je ključno vprašanje. Nikakor se ne smemo lotiti prenove na pamet, s »škiljen­jem« k sosedom, prepustiti pomembne odločitve izvajalcu ali se pustiti prepričati najbolj všečni reklami v medijih.

Izraza ekonomično in poceni nimata enakega pomena, še manj učinka

K odklonilnemu stališču do prenove pogo­sto pripomore neupoštevanje razlike med fiksnimi in dodatnimi stroški. Recimo pri prenovi fasade je cela vrsta stroškov, ki nastopijo ne glede na to, ali bomo izvedli dodatno toplotno zaščito ali ne. Dejansko je strošek energetske prenove zajet le v ceni toplotne izolacije in njenega pritrjevanja, zraven lahko prištejemo še najverjetneje potrebno zamenjavo zunanjih okenskih polic in prestavitev kakšnega žleba. Gradbeni oder pa moramo postaviti tako za prenovo zgolj ometa kot energetsko prenovo. Če pri računu vračilne dobe investicije to zanemarimo, nas utegne rezultat res odvrniti od namere. Če pa upoštevamo, da sodi lep kos del in s tem tudi stroškov v vzdrževanje, ki je nujno v vsakem primeru, in posebej ovrednotimo vračilno dobo investicije v dodaten material in delo za energetski del prenove, bo rezultat neprimerljivo prijaznejši.

PREBERITE ŠE: FINANCIRANJE ENERGIJSKE OBNOVE: DRAGO, VENDAR DOSEGLJIVO

Potrebni delež soglasij

Tu je treba opozoriti tudi na potrebni odstotek soglasij za izvedbo energetske prenove. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb resda pravi, da spada vgradnja izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije, med posle, ki zahtevajo tričetrtinsko soglasje. Vendar to ne velja v primerih, ko je potekla pričakovana doba trajanja posameznih elementov; takrat je dovolj že več kot polovično soglasje.

Ne improvizirajmo

Ne glede na to, da za energetsko prenovo stavbe (če ne vključuje posegov v konstrukcije ali podobno) gradbeno dovoljenje ni potrebno, je izdelava projekta prenove pravzaprav obvezna. Ne gre le za arhitekturne prvine in detajle. Projekt bo tudi osnova za popis del in materialov, na podlagi katerega bodo potencialni izvajalci pripravili svoje ponudbe tako, da jih bomo lahko primerjali med seboj in lažje sprejeli končno odločitev. Natančneje ko bomo pripravili zahteve za ponudnike, laže se bomo odločili.

Boljša kakovost bivanja, višja tržna vrednost nepremičnine

Pri tehtanju koristi in učinkov prenove se – kadar ne gre predvsem za odpravo res hudih poškodb ali napak – največkrat ukvarjamo s prihranki energije in znižanjem obratovalnih stroškov. Ni pa le nižje stanje števca tisto, kar naj bi bila osnovna motivacija za energetsko prenovo. Pomembno se izboljša tudi toplotno ugodje v stanovanjih. Temperature površin prostorov so višje in enakomernejše, manjša je temperaturna asimetrija, gibanje zraka in z njim kroženje prahu je upočasnjeno, ob vzdrževanju primerne vlažnosti zraka se možnost nastanka plesni zmanjša na minimum. Počutje je prijetnejše, blagodejni so vplivi na zdravje. Pred tem pa moramo seveda zagotoviti, da so osnovni stavbni elementi v dobrem tehničnem stanju.

Nezanemarljivo je tudi dejstvo, da se celovito prenovljeni stavbi in njenim posamez­nim delom v etažni lastnini zviša tržna vrednost. Marsikoga prav ta argument dokončno prepriča.

Sistem ogrevanja in obnovljivi viri energije

Pri energetski prenovi stavb številne možnosti velikokrat begajo stanovalce, zato se jim pri odločanju pri vsakem odgovoru poraja še več vprašanj in se lahko brez ustrez­ne strokovne podpore vdajo vrtincu dvomov, ki otežijo odločitve ali jih spremenijo v napačne.

Celovita energetska prenova stavbe v skladu s tehničnimi zahtevami skoraj ničenergijske stavbe (sNES) je najboljši pristop, saj sta stavba in trajnostna oskrba z energijo neločljivo povezana dela, ki morata biti obravnavana celovito, na stroškovno optimalen, do okolja prijazen in družbeno odgovoren način brez poseganja v kakovost bivanja stanovalcev. Če celovita prenova ni mogoča zaradi različnih (najpogosteje finančnih) omejitev, je tudi z delnimi ukrepi v ogrevalni sistem mogoče doseči dobre rezultate.

PREBERITE ŠE: 6 SKRITIH STROŠKOV PRENOVE

V skladu s temi trajnostnimi smernicami so se v praksi pri energetski prenovi večstanovanjske stavbe kot finančno uspešni izkazali zlasti ti posegi v sistem:

• hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema;
• zmanjšanje priključne moči vira toplote po izvedeni dodatni toplotni zaščiti ovoja stavbe;
• ogrevanje z obnovljivim virom energije;
• samooskrba večstanovanjske stavbe z elek­trično energijo.

Ne glede na splošno priporočljivost naštetih ukrepov velja, da je treba vsako stavbo obravnavati individualno in da prioritetni vrstni red ukrepov ni nujno vedno enak. Odločitev stanovalcev mora vedno temeljiti na optimalnem, tehnično in finančno argumentiranem predlogu dobrega in neodvis­nega strokovnjaka oz. upravnika.