Kupovanje nepremičnine: Sodelovanje strokovnjakov, da se pri nakupu ne bi ušteli

Nakup zemljišča

Pred nakupom zemljišča je treba preveriti, ali bo na njem mogoče pridobiti gradbeno dovoljenje za želeni tip in velikost hiše. To lahko razbere strokovnjak iz vsebine lokacijske informacije, ki jo izda občina.

Strokovnjak naj preveri zgrajeno infrastrukturo (vodovod, kanalizacijo, elektriko), njeno oddaljenost od zemljišča in morebitne pogoje mnenjedajalcev glede priklopa nanjo in morebitnih odmikov. Če infrastruktura še ni zgrajena, je treba preveriti možnosti gradnje, pripadajoč strošek in morebitna potrebna prečkanja tujih zemljišč, za katera bo treba pridobiti (plačljive) služnosti. V zemljiški knjigi in katastru gospodarske javne infrastrukture je pomembno preveriti, ali je zemljišče že obremenjeno s služnostmi in ali so na njem vodi, saj jih bo morda pred gradnjo treba prestaviti. Potreben je tudi pregled zemljišča, saj je lahko na njem infrastruktura, ki ni vpisana v zemljiški knjigi in evidentirana v katastru infrastrukture.

Nadalje se je pomembno prepričati, ali so parcelne meje urejene. Mejniki na zemljišču, posebno stari, še ne pomenijo, da so meje v resnici urejene. Zato naj te podatke zagotovi lastnik zemljišča, pri tolmačenju pa kupcu lahko pomaga strokovnjak geodet.

Če meje niso urejene, lahko geodet iz pokazanih točk (ali starih mejnikov), ki naj bi predstavljale meje, izmeri dejansko površino zemljišča, ki je lahko manjša od uradno zapisane v katastru zemljišča (nepremičnin) pri Gursu. Pri tem mora ugotoviti tudi natančnost teh mej, na primer +/- 0,5 m. Te tolerance so še posebno pomembne, če je zemljišče manjše, saj jih bo moral upoštevati projektant pri umestitvi/odmiku hiše od parcelnih mej; hiša bo morala biti projektirana od meje 4 + 0,5 m. Pri tem se mora kupec zavedati, da utegne imeti težave z mejaši pri postavitvi ograje.

Pomembne so tudi druge lastnosti zemljišča, kot so geomehanske, morebitna poplavna ogroženost, plazovitost terena in podobno.

Poleg cene zemljišča in gradnje hiše je smotrno oceniti stroškeureditve zemljišča, priklopov na infrastrukturo in višine komunalnega prispevka, ki se po občinah razlikuje.

PREBERITE ŠE: BOVA KUPILA STANOVANJE, HIŠO ALI GRADILA SAMA?

Nakup zemljišča z gradbenim dovoljenjem ali hiše v gradnji

Pred nakupom zemljišča skupaj z že pridobljenim gradbenim dovoljenjem mora prodajalec predložiti gradbeno dovoljenje s potrjeno pravnomočnostjo, kar pomeni, da gradbeno dovoljenje ni v pritožbenem postopku ali upravnem sporu. Poleg tega mora biti še vedno veljavno. Veljavnost gradbenega dovoljenja je pet let od pravnomočnosti in ni več vezana na začetek gradnje. Ob nakupu zemljišča z veljavnim gradbenim dovoljenjem ni treba spreminjati dovoljenja na ime kupca, ker je vezano na pravico gradnje na nepremičnini in ne na osebno pravico investitorja. Na željo kupec lahko prijavi pri pristojni upravni enoti spremembo lastništva in s tem investitorstva. Sprememba investitorstva je smiselna zaradi postopka izdaje uporabnega dovoljenja, ki je obvezno.

V primeru nakupa nedokončanega objekta mora prodajalec zagotoviti tudi vso projekt­no in drugo dokumentacijo glede že zgrajenih delov objekta od projektanta, izvajalca in nadzornika. To dokumentacijo bo potreboval za pridobitev uporabnega dovoljenja. Od prodajalca naj torej pridobi PDG (po starem projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja ali DGD), dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, gradbeno dovoljenje s potrjeno pravnomočnostjo, kopijo prijave začetka gradnje, zakoličbeni zapisnik, PZI (dokumentacijo za izvedbo gradnje), gradbeni dnevnik, dokumentacijo glede vgrajenih izdelkov in materialov, kontrole in rezultate meritev ter izjave nadzornika, vodje nadzora in izvajalca ter vodje del za izvedeni del objekta, ki se prodaja.

Nakup starejše hiše

Urejeno stanje v zemljiški knjigi in katastru nepremičnin (javni vpogled nepremičnin pri GURS) še ne pomeni, da »so papirji urejeni«. Od leta 1967 je bilo za stanovanjsko hišo potrebno lokacijsko in gradbeno dovoljenje ali enotno dovoljenje, od leta 2003 samo še gradbeno dovoljenje. Pri starejših hišah so bile morda po končanju gradnje izvedene predelave; na primer enostanovanjska hiša je bila predelana v tristanovanjsko.

PREBERITE ŠE: V TREH MESECIH DO GRADBENEGA DOVOLJENJA

Glede obveznosti pridobitve uporabnih dovoljenj so bile v preteklosti različne zakonske ureditve in oprostitve. Z današnjega vidika lahko trdimo, da uporabno dovol­jenje za enostanovanjske hiše, ki so bile v uporabi pred 1. junijem 2018, ni obvezno z vidika obveznosti lastnika do države. Zaradi zmanjševanja poslovnega tveganja hipotekarnega kredita pa ga lahko zahteva banka, kar je njena poslovna odločitev.

Ne glede, ali prodajalec razpolaga z gradbenim ali tudi uporabnim dovoljenjem, je zelo koristno, da strokovnjak preveri skladnost hiše s predloženimi dovoljenji. V preteklosti, v časih tipskih projektov, je bilo pogosto, da so bile hiše zgrajene neskladno z gradbenim dovoljenjem ali pa so bile pozneje spremenjene. Če objekt ni zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem, je treba preveriti, ali bi bila legalizacija neskladne hiše sploh mogoča in kakšen bi bil strošek pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja oziroma legalizacije.

Nakup stare stavbe z namenom predelave

Če kupec namerava kupiti hišo za prenovo, naj preveri, ali bodo načrtovana dela potekala v okviru vzdrževalnih del, za katera pred začetkom ni potrebno gradbeno dovoljenje. Če pa želi hišo rekonstruirati, prizidati, spreminjati namembnost ali zgraditi nadomestno, mora pred nakupom preveriti, ali je bila zgrajena legalno in ali bo njegova namera uresničljiva, saj bo moral dokazati legalnost obstoječe hiše in pridobiti gradbeno dovoljenje za nova dela.

PREBERITE ŠE: ŽELELI BI SPREMENITI NAMEMBNOST OBJEKTA - KAJ POTREBUJEMO

Nakup objekta brez dokumentacije

Trditev prodajalca, da dovoljenje obstaja, pa se je zgubilo, se po navadi izkaže za zavajanje. Dovoljenje je mogoče pridobiti iz arhiva; podatek, v katerem arhivu se shranjujejo dovoljenja, ima upravna enota. Dokaz, da je objekt nelegalen (brez gradbenega dovoljenja) ali neskladen (zgrajen neskladno z gradbenim dovoljenjem), je zaznamba nedovoljene gradnje v zemljiški knjigi Inšpektorata RS za okolje in prostor. Če inšpekcijske zaznambe ni, to ne pomeni, da je objekt legalen, pomeni le, da ni bil v inšpekcijskem postopku.

Hišo je mogoče legalizirati s postopkom pridobitve gradbenega dovoljenja ali z izrednimi postopki legalizacije, za katere se pogoji razlikujejo odvisno od časa, kdaj je bila hiša zgrajena.

Za hiše, zgrajene pred letom 1968, je upravna enota izdala potrdilo, zdaj odločbo, da ima objekt gradbeno in uporabno dovoljenje po zakonu. Lastnik mora urediti vpis objekta v kataster stavb pri Gursu in dokazati starost objekta. Plača se samo taksa.

Za hiše, zgrajene pred letom 1998, upravna enota izda dovoljenje za objekt daljšega obstoja, tudi ta hiša mora biti evidentirana v katastru stavb, investitor lahko izdela načrt celo sam, plačati mora komunalni prispevek in nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo. Prednost tega postopka je predvsem, da ni potrebno dokazovanje, da je hiša zgrajena skladno s prostorskim aktom občine.

Za hiše, zgrajene pred novembrom 2017, mora lastnik pri projektantu (imenik pri ZAPS ali IZS) naročiti dokumentacijo. Olajšava v tem postopku je samo, da se lahko dokazuje skladnost hiše s predpisi v času gradnje, v preostalem je podoben postopku gradbenega dovoljenja.