Energijske prenove: Pri usklajevanju lastnikov imajo ključno vlogo upravniki

Kaj velja za celovito energijsko prenovo večstanovanjskih stavb in kakšen je njen namen?

Šijanec Zavrl: Predstavlja enega strateških ciljev dolgoročne strategije za energijsko prenovo stavbnega fonda pri nas in izhaja iz zavez, zapisanih v evropskih dokumentih. Večina stanovanjskih stavb pri nas je iz obdobja od 60. do 80. let, to pa je že starost, ki zahteva prenovo. Najbolj ekonomično je, da hkrati izboljšamo tudi njihove energijske lastnosti. Njeni najbolj otipljivi učinki so za stanovalce prihranki pri stroških za energijo, boljše bivalno okolje, za širšo družbo zmanjševanje izpustov v ozračje, za državo pa tudi manjša energetska odvisnost od uvoza.

Govorimo o ukrepih na ovoju stavbe (zamenjava oken, boljša toplotna zaščita oz. izolacija fasade, strehe, tal proti terenu ali neogrevanim prostorom) in izboljšavah tehničnih sistemov (ogrevalnih, za pripravo tople vode in prezračevalnih). Bolj ko toplotno izoliramo ovoj, večji relativni delež toplotnih izgub nastaja zaradi prezračevanja, in če ga želimo zmanjšati, to ne gre brez rekuperacije, tj. naprav, ki ob izmenjavi zraka vračajo v prostor toploto zavrženega zraka. V večstanovanjskih stavbah prej omenjene starosti je večina ogrevalnih sistemov zastarelih in praviloma nezadostno vzdrževanih, kar vse vpliva na slabšo energijsko učinkovitost. Tu je še zelo aktualen vidik – prehod na okoljsko sprejemljivejše vire energije.

V čem so energijska prenova pri individualnih hišah na eni in javnih stavbah na drugi strani razlikuje od te pri večstanovanjskih stavbah?

Šijanec Zavrl: Pri slednjih so velike možnosti za korenito energijsko obnovo, a se v primerjavi z drugima segmentoma problemi razkrijejo kot na dlani. Medtem ko pri enostanovanjskih hišah sprejema odločitve en lastnik na podlagi svoje finančne sposobnosti in želje po čim bolj kakovostnem bivanju, je pri večstanovanjskih treba spraviti na isti imenovalec veliko posamičnih lastnikov z različno kupno močjo. To praviloma pomeni večje kompromise; etažne lastnike za odločitve motivira ponudba subvencij, ki so na razpolago za ta namen. Veliko vlogo igra tudi povračilni rok naložbe v posamezen ukrep prenove: najprej se odločijo za tiste, ki so cenejši in se prej izplačajo. Posledica je, da se pogosteje izvajajo posamični ukrepi kot pa celovita prenova, pri kateri ukrepi delujejo v sinergiji.

O celoviti energijski obnovi večstanovanjskih stavb smo se pogovarjali z mag. Mihom Tomšičem, dr. Marjano Šijanec Zavrl in dr. Henrikom Gjerkešem z Gradbenega inštituta ZRMK, z leve proti desni (Foto Roman Šipič).

Ali obstajajo merila, v kolikšnem času naj bi se izplačala naložba v energijsko prenovo?

Gjerkeš: Pri zamenjavi trenutno najdražjega energenta za ogrevanje – utekočinjenega naftnega plina – s toplotno črpalko ali kotlom na lesno biomaso, se naložba izplača v manj kot treh letih. Pri ukrepih na stavbnem ovoju je vračilna doba daljša, od 10 do tudi več kot 30 let, odvisno od tega, kako »pošteno« se razmejijo stroški energijske sanacije od stroškov rednega investicijskega vzdrževanja. Pri npr. 30 let stari stavbi moramo okna zamenjati že zato, ker jim je potekla življenjska doba, zato je pravilno, da na račun energijske sanacije štejemo samo razliko v vrednosti novih oken, ki se nanaša na boljšo energijsko učinkovitost (nižjo toplotno prehodnost) glede na stara okna. Podobno je treba obravnavati tudi obnovo dotrajane fasade, ki jo hkrati dodatno izoliramo. Neupoštevanje stroškov sicer potrebnega investicijskega vzdrževanja naredi vračilne dobe, po katerih ste vprašali, relativno dolge, predolge, da bi prepričale lastnike o smiselnosti celovite energijske prenove stavbe.

Kako to, da se je sanacija večstanovanjskih stavb pospešila prav v zadnjih letih?

Šijanec Zavrl: O tem se govori že 20 let in toliko časa so na voljo tudi subvencije Eko sklada – v zadnjem času je več sredstev tudi za večstanovanjske stavbe, v skladu s cilji, ki jih je sprejela Slovenija. Medtem ko so se najprej spodbujali posamični ukrepi, se zdaj celovita prenova. Lestvice deležev subvencij so progresivne: če izvedemo več ukrepov hkrati, smo upravičeni do subvencioniranja višjega deleža naložbe. Da sta se povečala obseg in delež dodeljenih spodbud, je posledica sistemskega dela na tem področju, boljše informiranosti, pa tudi premika v dojemanju energijske učinkovitosti pri lastnikih. V dveh desetletjih se je spremenila tudi lastninska struktura v teh stavbah.

Gjerkeš: Razlogi so poleg strateških usmeritev Evropske unije (EU) tudi spremljevalni mehanizmi financiranja energijske prenove, ki jih je vzpostavila s kohezijsko politiko. Nepovratna sredstva prejšnje finančne perspektive so spodbujala predvsem celovito prenovo stavb javnega sektorja, dobri zgledi pa so se prenesli v zasebni sektor in večstanovanjske stavbe. Izkušnje kažejo, da lahko pri prenovi stavb prihranimo tudi 60 in več odstotkov energije, kar je dober argument za razmislek o investiciji. Nekatere naprednejše lokalne skupnosti v Sloveniji so se z ukrepi približevanja nizkoogljični družbi in trajnostnemu razvoju poleg lastnega zgleda odločile spodbujati tudi zasebni, stanovanjski sektor k energijski prenovi. Kot uspešna motivacija sta se izkazala že razpis in dodelitev nevelike subvencije, npr. nekaj tisoč evrov za pripravo tehnične dokumentacije, ki je marsikje spodbudila energijsko prenovo večstanovanjske stavbe.

Je mogoče subvencije dobiti tudi za 100, 200 let stare večstanovanjske stavbe ali tiste iz časa med obema svetovnima vojnama? Pri katerih je prenova upravičena, kdaj pa ni smiselna in kdo o tem odloči?

Šijanec Zavrl: Vsako stavbo je treba redno vzdrževati, če naj ohrani svojo osnovno funkcijo. Pri starejših od 30 let je življenjska doba posameznih elementov pretečena in jih je treba prenoviti. Najbolj racionalno je, če se ob tem odločimo še za izboljšavo tehničnih lastnosti. Ker imamo od 90. let zelo razdrobljen stavbni fond, pred tem pa se nismo sistematično ukvarjali z vzdrževanjem, temveč smo bolj odpravljali napake in poškodbe, še nismo tako daleč, da bi z analizo in celovitim energijskim pregledom preverjali različne scenarije ukrepov. A tuje izkušnje kažejo, da mora iti način dela v to smer.

Tomšič: Starost hiše ni pogoj za pridobitev subvencije. Za vsako jo je mogoče dobiti, če izpolnjuje pogoje. Če jo nameravamo še uporabljati, je smiselno, da jo stalno ohranjamo v primernem stanju. Včasih stavbe, zgrajene v času med vojnama, omogočajo celo višjo raven bivalnega ugodja kot tiste iz časa intenzivne gradnje konec 50. ali v 60. letih. Vendar vsake ne moremo prenoviti na enak način. Pri prenovi stavb kulturne dediščine mnogokrat obstajajo omejitve. Problem so vidni deli oz. stavbni ovoj (fasada, stavbno pohištvo, streha), včasih pa tudi kaj v notranjosti. Če toplotna zaščita z zunanje strani ni dovoljena, je to seveda za učinek sanacije velik minus. V nekateri primerih pa obstaja možnost izoliranja z notranje strani.

Ali je mogoče opredeliti, kolikšna vrednost naložbe je smiselna, kolikšen delež vrednosti nepremičnine?

Tomšič: Razpon je lahko zelo velik, posebno če govorimo o trajnostni prenovi, pri kateri ne izvedemo samo energijskih ukrepov, temveč kot dober gospodar poskrbimo za morebitne probleme s statiko, izboljšamo potresno odpornost in stavbo zaščitimo pred navlaževanjem. Končna višina investicije, ki vključuje tudi energetski del, je tako lahko precej visoka. Pavšalno ocenjevati glede na vrednost nepremičnine pa nima smisla. Navsezadnje – o kateri vrednosti nepremičnine pa sploh lahko govorimo? V praksi se hitro izkaže, da so edini zaresni kriteriji soglasje lastnikov, njihove finančne možnosti in subvencije.

Kako lahko ocenite značilnosti doslej izpeljanih prenov? Kje se zatika?

Tomšič: V praksi se hitro pokaže, da ne gre za naredi sam projekte. Uspešni so tisti, pri katerih imajo lastniki pravočasno in visoko strokovno tehnično podporo, že od predinvesticijskega načrtovanja, ko odločitve šele sprejemajo, naročijo projekt za prenovo, vštevši detajle, popise del, ter nadzor za zagotavljanje kakovosti. Da bi dobili optimalne rezultate, ne smemo izpustiti nobene faze. V zelo malo primerih so lastniki tako tehnično podkovani, da lahko sami vse predvidijo in izpeljejo. Načini, kako se tega lotevajo v Sloveniji, so zelo raznoliki: od primerov, kakršnega sem navedel kot zgled, do takšnih, ko se vse odločitve prepustijo izvajalcem, pa naj so vešči tega, kar počnejo, ali ne.

Šijanec Zavrl: V fazi sprejemanja odločitev je zelo pomembno, da imamo pregledano izhodiščno tehnično stanje stavbe v okviru energetske izkaznice, razširjenega energetskega pregleda, da se po zaključku investicije učinki sistematično spremljajo in da se zagotovi izmenjava izkušenj, čemur pri nas še nismo priča. Tako pri nas kot v tujini se namreč kaže, da je najboljši zgled pozitivna izkušnja soseda. Poleg energetske izkaznice pred prenovo, v kateri naj bi bil naveden konkreten scenarij ukrepov, bi jo morali znova izdelati oz. posodobiti še po sanaciji, da se vidijo dejanski učinki. Dokler ne vemo, kakšni so bili prej in potem stroški za energijo oz. kolikšna je poraba v kWh, je vsaka naša odločitev bolj kot ne ugibanje.

Je pri nas energetska izkaznica pogoj za energijsko prenovo?

Šijanec Zavrl: Medtem ko je v večini držav EU pogoj za pridobitev subvencije in se po izvedbi ukrepa ali sanacije izda na novo, upoštevaje nove lastnosti stavbe, pri nas za zdaj ni tako. Na podlagi izkušenj iz več držav pa predlog nove evropske direktive določa, naj bi energetski izkaznici dali dodatne pristojnosti. Obstoječi energetski zakon pri nas ji je »pristrigel peruti« – njena izdelava je v večstanovanjskih stavbah obvezna le pri prodaji ali oddajanju stanovanja v najem. Primeri, kakršnim smo lahko priča v baltskih državah, kjer imajo v avli blokov predstavljeno energetsko izkaznico, so pri nas skoraj nemogoči ali pa zaradi ozaveščenosti lastnikov predstavljajo nadstandard.

Gjerkeš: Zanimiv je podatek, da imajo ponekod v zahodni Evropi energijsko učinkovitejša stanovanja, torej tista z nižjim razredom v energetski izkaznici, tudi do 20 odstotkov višjo vrednost na trgu. Pri nas takšnih analiz še ni bilo.

Kje so še slabosti?

Šijanec Zavrl: Pomanjkljivost je izvedba enega ali dveh ukrepov, naslednji, ki naj bi ga izvedli, pa se zdi lastnikom že predrag. Ali pa je prezrt nujen ukrep, ki ga prvi potegne za sabo. Za primer, če zamenjamo okna, bi morali, ker nova bistveno bolje tesnijo, poskrbeti za ustrezno prezračevanje. Potrebno je, da preprečimo plesen in poškodbe ter si izboljšamo bivalno ugodje.

Ali je ureditev prezračevalnega sistema nujni del celovite energijske prenove?

Tomšič: Nujno je, če želimo zagotoviti izjemno dobre energijske kazalnike, boljše kot pri naravnem prezračevanju. Poleg tega – če ne prilagodimo bivalnih navad, bomo doživeli neprijetne posledice.

Šijanec Zavrl: Po evropskih dokumentih se za celovito šteje prenova, ki prinese najmanj 60-odstotni prihranek energije. Če želimo doseči ta cilj, moramo prilagoditi tudi zračenje – tehnično je skoraj nujno prezračevanje z rekuperacijo.

Zamenjava oken je skoraj izključno odločitev lastnikov stanovanj. Pogosto vidimo bloke z novo, izolirano fasado, v katerih so nekateri obdržali zelo dotrajana okna. Je takšna prenova dosegla svoj namen?

Tomšič: V praksi se tu res iščejo kompromisi. Opozoril bi na dva vidika: energijskega in pojavnega, pri čemer lastniki stara okna pogosto nadomeščajo s po videzu povsem poljubnimi. Zamenjave ne bi smeli izvajati na svojo roko brez soglasja, s katerim bi se ohranil enoten videz fasade.

Šijanec Zavrl: Pravzaprav je bil narejen kompromis, ki ga je država sprejela pri spodbujanju zamenjave oken. Lastnike so za ukrep motivirali estetski in funkcionalni razlogi, videli so tudi možnost za povečanje vrednosti svoje nepremičnine. Gotovo pa je bila država pri preverjanju predpisov preveč tolerantna – morda v želji, da se stvari premaknejo.

Kateri so v okviru celovite prenove večstanovanjskih stavb najpogosteje izpeljani ukrepi, povezani z ogrevalnim sistemom?

Gjerkeš: Zelo redko se zgodi, da bi v večstanovanjskih stavbah brez centralnega ogrevanja (CO) ali pa v tistih, v katerih imajo CO z radiatorji, zamenjali ogrevala. To je razmeroma drag poseg in tudi v tujini smo to videli le v redkih primerih npr. najemnih stanovanj, kjer je imel lastnik za stanovalce za čas prenove na voljo nadomestna bivališča. Pogostejša je zamenjava vira ogrevanja, predvsem tam, kjer ima ena ali več stavb skupno kotlovnico na kurilno olje. Njegova cena zadnja leta zelo niha, ni trajnostni niti domači vir energije in na njegovo ceno Slovenija nima vpliva, kot jo ima na primer na ceno lesne biomase. Prihranki pri stroških za ogrevanje pri zamenjavi kurilnega olja z lesno biomaso so lahko več kot 70-odstotni, pri zamenjavi s toplotno črpalko (TČ) več kot 50-odstotni. V takšnih primerih so vračilne dobe investicije zgolj štiri do pet let. Vendar povsod ni možnosti za to, v strnjenih naseljih se lahko za uporabo lesne biomase pojavijo omejitve zaradi emisije trdnih delcev, oviranega dovoza in omejenih možnosti skladiščenja. Kjer obstaja, je oskrba stavb s toploto po sistemu daljinskega ogrevanja najboljša možnost, če je seveda cenovna politika upravnika ustrezna. Pri TČ je velikokrat najcenejša izbira tip zrak/voda (tudi geosonde v hladnejših klimatskih območjih), ki poleg vseh prednosti pri svojem delovanju uporabljajo okrog 80 odstotkov obnovljivih virov energije, s strokovnim projektiranjem pa se je mogoče v celoti izogniti tudi vplivu hrupa, ki ga povzročajo TČ zrak/voda, na kakovost bivanja v stavbi.

Ali TČ ne zahtevajo namestitve novih, nizkotemperaturnih ogreval namesto klasičnih visokotemperaturnih radiatorjev?

Gjerkeš: V večini primerov ne. Po prenovi več deset let starih stavb, pri katerih je v preteklosti že bila izvedena dodatna izolacija ovoja ali zamenjava oken, je potreba po toploti manjša od tiste, za katero so bili radiatorji projektirani. Ker so predimenzionirani, lahko ustrezno ogrevajo prostore že na temperaturni ravni enostopenjske TČ (do 60 stopinj Celzija). V primerih, kjer potrebujemo višji temperaturni režim, izberemo dvostopenjsko TČ.

Kako naj se skupnost lastnikov stanovanj loti sanacije bloka in komu pri presoji ukrepov sploh zaupati?

Gjerkeš: Pri usklajevanju lastnikov pri odločanju o načinu in obsegu prenove imajo ključno vlogo upravniki. Za motiviranje lastnikov in predstavitev objektivnih tehnično-finančnih možnosti morajo imeti širok spekter znanja in informacij, zato smo na Gradbenem inštitutu ZRMK pripravili usposabljanje za upravnike večstanovanjskih stavb o tehničnih plateh ukrepov, možnostih (so)financiranja in drugih vidikih uspešnega pristopa k prenovi. Stanovalci zaupajo nasvetom upravnika, če so strokovni in aktualni. Če imajo upravniki celovit pregled nad problematiko energijske prenove, s finančnimi mehanizmi vred, lahko k prenovi spodbudijo tudi tako zapleteno lastniško strukturo, kot je v večstanovanjskih stavbah.

Kakšne utegnejo biti za stanovalce posledice stihijsko izpeljanih ukrepov?

Tomšič: Opozoril bi predvsem na potrebo po tehničnem izobraževanju in ozaveščanju lastnikov že pred odločanjem. Sem bi morali vključiti tudi ozaveščanje o novih karakteristikah stavbe po prenovi, ali drugače, stanovalci bi se morali poučiti o potrebni prilagoditvi bivalnih navad. Kot prvo bi si po njej morali kupiti vlagomer in termometer za spremljanje razmer.

V praksi se veliko prenov dela brez projektov, stihijsko in brez strokovnega pristopa. Po predpisih je projekt resda obvezen le, če je potrebno gradbeno dovoljenje, torej pri posegih v konstrukcijske lastnosti stavbe. Kljub temu bi veljalo upoštevati zdravo pamet in načela dobrega gospodarja – če vlagamo v ukrepe, so nujni dobro načrtovanje, izvedba in potem tudi pravilno obnašanje.

Šijanec Zavrl: Tako kot si pri nakupu avta vzamemo čas in preštudiramo tehnične možnosti, ki so na izbiro, se moramo pripraviti na prenovo stavbe, v kateri imamo stanovanje. Gre za eno največjih investicij, zato bi opozorila na pomen predinvesticijske faze, z energetsko izkaznico vred. Potrebno tehnično izobraževanje ne pomeni le razdeljevanja letakov, temveč tehnično informacijsko storitev, ki črpa iz kontingenta izkušenj. Na drugi strani bi zato na državni ravni potrebovali bazo energetskih storitev: transparenten pregled ponudbe na trgu, od tehničnega svetovanja, projektiranja do spremljanja ustreznosti učinkov, delovanja tehnologije po prenovi. Eko sklad je tu prejkone finančna inštitucija.

Ker se pri prenovi srečujemo s čedalje zahtevnejšimi tehnologijami, si v stroki zelo prizadevamo za boljšo usposobljenost inženirjev, izvajalcev in nadzornikov. Te potrebe je že pred nekaj leti zaznala tudi Evropa, žal pa pri nas večjih sistemskih premikov na tem področju še nismo začutili. Zaradi velike fluktuacije zaposlenih v gradbenih panogah izvajalske ekipe pogosto niso usposobljene v celoti. Na GI ZRMK smo doslej izvedli teoretična in praktična usposabljanja pri posameznih tehnologijah, na koncu pa še nadzor izvedbe. Tako bi morali ravnati pri vsakem projektu.

Gjerkeš: Eko sklad z inštrumentom progresivne lestvice deleža subvencioniranja spodbuja izvedbo več ukrepov hkrati in celovito energijsko prenovo.

Imajo v tujini s tem drugačne izkušnje?

Tomšič: V Evropi imamo dva pola: na eni strani pretežno razdrobljeno lastniško strukturo etažnih stanovanj, podobno kot pri nas, na drugi pa države s prevladujočo najemno obliko stanovanj. V tem primeru stanovanja upravlja oz. je lastnik večji stanovanjski sklad, ki laže sistematično in skoncentrirano vlaga v razvoj in obnovo, ni težav s pridobivanjem soglasij, poleg tega so marsikje na voljo prijaznejši finančni viri (tudi pri komercialnih bankah; poznajo pa še hibridne oblike zasebno-zasebnega in javno-zasebnega partnerstva).

Kakšni so pri nas viri za financiranje energijske prenove, s čim jo spodbuja država?

Šijanec Zavrl: Viri so privarčevana sredstva rezervnega sklada, subvencije Eko sklada in lastni vložek lastnikov, bodisi iz prihrankov ali s posojilom. Če posojilo pri komercialni banki najame skupnost stanovalcev, je potrebno 100-odstotno soglasje. Prav zato se uveljavljajo tudi primeri, ko izvajalec omogoči skupnosti lastnikov obročno odplačevanje npr. izolacije fasade, njegove terjatve pa pozneje odkupi komercialna banka. O tej obliki, za katero ni potrebno tolikšno soglasje, se izvajalec, banka in etažni lastniki dogovorijo že na začetku, lastniki pa prek rezervnega sklada mesečno odplačujejo obveznosti.

Gjerkeš: Naložbe v celovito prenovo imajo premajhen donos, da bi v financiranje kot partnerji vstopili tisti vlagatelji, ki želijo denar hitro oplemenititi, zato so ustrezni finančni instrumenti zelo pomembni. V nasprotju s tem pa je vlaganje samo v energijsko preskrbo donosno in tudi v Sloveniji najdemo primere, ko je podjetje investiralo v kotlovnico večstanovanjske stavbe in jo upravlja do izplačanja vložka in dogovorjenega donosa. Prihranki pri razliki v ceni energentov so pri ustreznem načrtovanju dovolj veliki, da so ob poštenem dogovoru lahko zadovoljni vsi: vlagatelj z donosom in stanovalci z varno in cenejšo preskrbo s toploto.