Svetovalnica: Kako legalizirati dvig mansarde

Pozdravljeni!

Starša, ki sta zdaj že pokojna, sta hišo oziroma dvojček zgradila pred letom 1967 in tudi vselitev je bila prej. Okrog leta 1970-72 pa se je hišo nadgradilo oziroma dvignilo za 1,2 m. Dvig je bil narejen s kompletno streho (z ostrešjem in kritino). 

Ali je treba narediti legalizacijo dviga in kakšen je postopek, na koga se je treba obrniti? Ali so starši kaj uredili, ne vem, za samo stavbo v prvotnem stanju je gradbeno in lokacijsko dovoljenje z vsemi prispevki urejeno že v letu 1962-65. Lokacija je Ljubljana.

Hvala za odgovor in lepo pozdravljeni.

Stanka

-----

Pozdravljeni!

Tudi midva z ženo imava vprašanje glede gradnje v letih 1987- 1995.

Leta 1986 sva pridobila gradbeno dovoljenje za gradnjo stanovanjske hiše (K+ VP + M) in jo leta 1988 spravila pod streho. Tlorisno najina hiša ne odstopa od dimenzij, navedenih v projektu, odstopa pa po višini. Hišo sva dogradila v letu 1995 in se z družino vselila v letu 1999. Vpisa v kataster še nimava, ker nikoli ni bilo denarja za to, ampak sva začela urejati tudi to, zadeva pa še ni urejena zaradi spornega lastništva parcele od 7 m2. A bistvo mojega pisanja je v nadaljevanju ...

Pred časom sem nekje bral glede neskladnih gradenj in tudi mene je glede tega malo zaskrbelo. Ker nama je pri gradnji ostalo nekaj opeke, nama je zidar tedaj za pribl. 70 cm dvignil kolenčni zid. Ker takrat kot mladi graditelj pri 27 letih nisem vedel, kaj to pomeni, sem v to privolil. Nikoli se s tem nisem obremenjeval, saj mi je bilo všeč, da bo imel sin na podstrešju stanovanje normalnih dimenzij. Tudi nadzornik, ki je sedaj že pokojni, mi pri tem ni nasprotoval. Zdaj pa se glede tega obremenjujem, ker ne vem, kaj naj storim.

Ali gre v mojem primeru za velik problem in kako ga rešiti z minimalnimi stroški, ker sva oba upokojenca z minimalno pokojnino in ne bi rada sinu pustila nerešene situacije.

Hvala za vaš odgovor.

 Bojan

Lepo pozdravljeni,  

obe vprašanji se nanašata na dvig mansarde. Kaj je pravzaprav "dvig mansarde"? Običajno to pomeni, da se prilagodi (poviša) višina podstrešja in tako omogoči ureditev dodatnih stanovanjskih površin. V današnjih časih, ko je do novega stanovanja tako težko priti, je to še kako dobrodošlo.

Pomembno pa je tudi, kaj pomeni "dvig podstrešja ali mansarde" z vidika gradbene zakonodaje. Številni se vprašajo, ali je potrebno za tak poseg pridobiti gradbeno dovoljenje ali ne. Če se dvigne streha, pomeni, da gre za nadzidavo in za tak poseg je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Če je bila prejšnja namembnost podstrešje, potem je treba za spremembo podstrešja v stanovanjske prostore spremeniti namembnost in to urediti z gradbenim dovoljenjem.

Stanka ima situacijo, ko so obstoječi dvojček, ki je bil zgrajen pred letom 1967, nadzidali za 120 cm v začetku sedemdesetih letih. Streha je bila dvignjena v celoti in spodaj podzidana, torej je šlo za klasično nadzidavo. Očitno za ta poseg ni bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, medtem ko za prvotno hišo obstaja tako lokacijsko kot gradbeno dovoljenje.

Pri Bojanu so dvig izvedli v osemdesetih in devetdesetih letih. Pri njegovi hiši je kolenčni zid dvignjen za sedemdeset cm, kar pomeni, da končna višina za toliko presega gabarit iz prvotnega gradbenega dovoljenja. Ali je bilo stanovanje na podstrešju predvideno že v gradbenem dovoljenju, ne vemo. Je pa primerov, ko so investitorji brez gradbenega dovoljenja, na hitro in za vsak slučaj malo dvignili kolenčni zid in tako pridobili dodaten prostor za stanovanjske površine, v praksi res veliko. Številni šele kasneje izvejo, da bo tovrstne zadrege treba urediti. To se ponavadi zgodi, ko pride ali do prodaje ali pa na stavbi želijo izvesti drug gradbeni poseg. Gradbeni zakon namreč predpisuje, da se gradbeni posegi lahko izvajajo na zakonito izvedenih stavbah, to pa je treba predhodno pred izdajo novega gradbenega dovoljenja tudi izkazati.

Stanka in Bojan pa bi rada prišla do rešitve zdaj. Za oba bi veljalo, da bi lahko to zelo enostavno uredila z najbolj enostavnim postopkom legalizacije po 146. členu, in sicer s pridobitvijo dovoljenja daljšega obstoja, saj kot izhaja iz njunih vprašanj na obeh stavbah ni bilo posegov po 1. 1. 2005. Vendar trenutno ta postopek ni mogoč, saj je Ustavno sodišče RS do dokončne odločitve zadržalo izvrševanje 146. člena Gradbenega zakona (GZ-1), ki ureja postopek pridobitve dovoljenja za objekt daljšega obstoja. To pomeni, da dokler Ustavno sodišče RS vsebinsko ne odloči o zadevi (lahko traja več let), ni mogoče začeti, pa tudi ne končati upravnega postopka za pridobitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja.

Je pa še vedno odprta možnost ureditve legalnosti po 142. do 145. členu gradbenega zakona. Tukaj obstaja možnost t.i. "izredne legalizacije", ko se pridobi odločbo o legalizaciji. Pogoj je, da je stavba vpisana v kataster nepremičnin. Tudi Bojan bo moral to urediti.

Šteje se, da je objekt vpisan v katastru nepremičnin, če je zahtevi za izdajo odločbe o legalizaciji ali dovoljenju za objekt daljšega obstoja priloženo dokazilo, da je vložena zahteva z elaboratom za vpis podatkov v kataster nepremičnin v skladu z zakonom, ki ureja kataster nepremičnin. Pomembno je vedeti, da se lahko upravni organ v času postopka izdaje odločbe na terenu prepriča o dejanskem stanju. Upravni organ izda odločbo o legalizaciji, če je objekt vsaj do faze grobih gradbenih del izveden pred 17. 11. 2017 in je zahteva za izdajo odločbe o legalizaciji vložena v petih letih od začetka uporabe tega zakona, torej do 16. 11. 2027. Obenem pa mora biti objekt dokončan.

Dokumentacijo, ki se odda zraven zahtevka na predpisanem obrazcu, morata podpisati projektant in pooblaščeni strokovnjak, ki je bil v času izdelave dokumentacije vpisan v imenik pristojne poklicne zbornice. Ta izjava mora izkazovati tudi dejansko stanje objekta, da na njem ni očitnih napak in da je objekt sposoben za uporabo.

Če objekt ali del objekta ni dokončan in zato ni mogoče podati izjave, se postopek legalizacije prekine do predložitve izjave, vendar ne več kot za eno leto.

V tem postopku legalizacije morajo biti za objekt pridobljena ustrezna mnenja nosilcev urejanja prostora in mnenjedajalcev, upravni organ lahko ugotovi, da je nameravana gradnja skladna s predpisi, ki so veljali kadarkoli v času od začetka gradnje objekta do izdaje mnenja. Na kratko to pomeni, da bo treba izkazati, da ima objekt zagotovljeno minimalno komunalno oskrbo.

Med postopkom bo preverjeno, ali je bil že prvotno in v kakšnem obsegu plačan komunalni prispevek, zato bo treba priložiti potrdilo občine o plačanem komunalnem prispevku in morebitno plačilo razlike, če bo tako ugotovljeno.

Investitor mora biti v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik ali pa izkazati drug način pravice graditi. Tik pred izdajo odločbe o legalizaciji pa bo upravni organ izračunal višino nadomestila za degradacijo in uzurpacijo, kar pomeni globa za nedovoljeni ali neskladni poseg na nekem objektu.

Za objekte, ki imajo izdano lokacijsko dovoljenje, se šteje, da so skladni s prostorskim aktom in predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj tudi, če tak objekt od lokacijskega dovoljenja odstopa le v obsegu dopustnih manjših odstopanj po gradbenem zakonu. To pomeni, da je lahko večji v tlorisnih smereh za največ 50 cm in po višini tudi lahko odstopa za 50 cm.

Včasih so lokacijska dovoljenja že vsebovala tolerance, pri stanovanjskih hišah običajno 50 cm, lahko pa tudi 100 cm. Z uporabo tega določila bi morda lahko tako Stanka kot Bojan dokazala, da je dejansko stanje njunih objektov skladno s prostorskim aktom in v tem primeru tudi uspela z legalizacijo.

Če so bili posegi na objektu, kot so prizidava, rekonstrukcija in podobno izvedeni v različnih časovnih obdobjih, se lahko uporabijo prostorski, gradbeni in drugi predpisi, ki so veljali ali so se uporabljali kadarkoli v času od začetka gradnje objekta do izdaje odločbe o legalizaciji.

Menim, da za oba bralca velja preveriti, ali  je mogoče pridobiti legalnost stavbe skladno z zgoraj opisano možnostjo. V večini primerov je to mogoče in taka odločba, ki predstavlja uporabno dovoljenje, ima bistveno večjo težo kot dovoljenje daljšega obstoja, ki ima po gradbenem zakonu pogojno veljavnost, v tem hipu pa tudi ni izvedljivo.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.