Svetovalnica: Kako ukrepati, če kupec po prodaji nepremičnine ni uredil vpisa v zemljiško knjigo

Pozdravljeni.

Leta 2015 sem preko agencije prodala stanovanje. Letos sem slučajno ugotovila, da sem še vedno vpisana kot lastnica stanovanja, torej se novi lastnik v vseh teh letih še ni vpisal.

Pozvala sem ga, naj zadevo uredi, a se ni zgodilo nič. Kaj naj storim?

bralka

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Pri prodajni pogodbi nepremičnine velja, da je obveznost kupca plačilo kupnine, obveznost prodajalca pa, da kupcu izda zemljiško knjižno dovolilo, skladno s 23. členom Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 s spremembami, v nadaljevanju: SPZ). S tem, ko ste to storili, je vaša pogodbena obveznost izpolnjena, morebitne neaktivnosti na strani kupca pa niso vaša odgovornost.

V podobnem primeru je Višje sodišče v Ljubljani v sodbi z opr. št. II Cpg 1659/2015 z dne 1. 2. 2016 zapisalo, da sicer drži, da lastninska pravica, kot absolutna pravica z erga omnes učinkom začne učinkovati v polnem obsegu šele z vpisom v zemljiški knjigi oziroma s trenutkom, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja. Vendar je pri tem potrebno upoštevati tudi namen takšne zakonske ureditve. Namen vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi pa je v zagotavljanju njene publicitete. Prvi odstavek 11. člena SPZ zato vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki pomeni izvedbo načela publicitete, zahteva, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. S pogojevanjem pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice na nepremičninah z vpisom v zemljiško knjigo se torej zasleduje varstvo zaupanja v pravni promet in s tem varstvo tretjih dobrovernih oseb.

Glede na navedeno vam v konkretnem primeru svetujemo, da kupca ponovno pozovete, da uredi vpis v zemljiško knjigo. Če se kupec na vaš dopis ne bo odzval, bi bilo dobro, da mu poziv posredujete tudi preko odvetniške pisarne.

Lep pozdrav.