Svetovalnica: Nepremičnina ni vpisana v kataster - kaj to pomeni in kako to urediti

Spoštovani,

Zanima me, kaj pomeni, če nepremičnina ni vpisana v kataster. Tako piše v izpisu nepremičnine. Čeprav je bilo leto izgradnje 1889, obnova oken in strehe pa leta 1982. Kot vikend nima hišne številke.

Je možno, da to že prej ni bilo urejeno (l. 1889), ali bi se kasneje ob obnovi oken in strehe moralo ponovno urediti? Se pravi potem tudi nima uporabnega dovoljenja.

Kaj lahko to pomeni za kupca in uporabnika? Ter kje lahko vse to najbolje preverim, in če je še možno, uredim? 

Hvala lepa in lep pozdrav.

Darja

Odgovarja:

Helena Kovač

Arhitektka, specializirana za gradbeno zakonodajo

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si s pripisom Gradbena zakonodaja.

Lepo pozdravljeni,

Večina državljanov se ne zaveda, da je urejen vpis stavbe v katastru nepremičnin zakonsko obvezen. Kataster nepremičnin (prej kataster stavb) se ureja od aprila 2022 z Zakonom o katastru nepremičnin. Namen tega zakona je zagotoviti vpis pravilnih in popolnih podatkov o nepremičninah, ki izkazujejo dejansko stanje v prostoru, ter prikaz podatkov o državni meji, prostorskih enotah, naslovih in podatkov iz drugih javnih evidenc.

Vpis stavb v kataster nepremičnin je pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje pa je pogoj za izdajo hišne številke.

Vpis v kataster nepremičnin je obvezen tudi v primerih postopkov legalizacij. Ti postopki, ki se zaključijo z odločbami o legalizaciji in predstavljajo potrdilo o uporabnem dovoljenju stavbe, so v zadnjih letih zelo pogosti. 

Za vpis v kataster nepremičnin mora poskrbeti lastnik nepremičnine sam, in sicer na način, da naroči to storitev pri geodetskem podjetju ali projektantu, ki za stavbo in eventualno njene posamezne dele izdela elaborat ter ga odda na geodetski upravi Slovenije (GURS). 

V kataster nepremičnin je treba vpisati vse novo zgrajene stavbe ter obstoječe stavbe, ki v geodetske evidence še niso bile vpisane.

V katastru nepremičnin se vpišejo podatki o stavbi in delih stavb glede na njihovo dejansko stanje v naravi ne glede na to, ali je bila gradnja stavbe in delov stavb izvedena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. V kataster nepremičnin se za zdaj še ne vpisujejo podatki o gradbenem ali uporabnem dovoljenju, ampak le podatki o stavbi in delih stavb glede na njihovo dejansko stanje v naravi. Vpis podatkov o stavbi in delih stavb brez predpisanih dovoljenj v kataster nepremičnin nikakor ne pomeni njihove legalizacije, kakor si nekateri lastniki nepremičnin napačno predstavljajo.

Kataster nepremičnin je javno dostopen na portalu E-prostor, kjer se lahko za vsako nepremičnino pogleda status vpisa v kataster.

Na tej strani lahko pod zavihkom »javni vpogled« dostopate do podatkov o vseh nepremičninah, ki jih poiščete preko podatkov o parcelah, stavbah, delih stavb, stanovanjih in poslovnih prostorih, naslovih stavb ali stanovanj. V podatkih je označen status stavbe, ki pod nazivom »registrski vpis« pomeni, da stavba še ni vpisana v kataster nepremičnin skladno z zakonom o katastru nepremičnin (ZKN). Torej zanjo še ni bil izdelan elaborat, ampak so podatki vpisani skladno s popisom nepremičnin iz 2006. Takrat je bil skladno z Zakonom o evidentiranju nepremičnin (ZEN) izveden popis nepremičnin na terenu.

V vašem primeru sicer imate podatke, da je vaša stavba zgrajena v letu 1889 ter da so bila okna in streha obnovljena v osemdesetih letih prejšnjega stoletja. To pa še ne pomeni, da je vaša stavba dejansko vpisana v kataster. Tudi to, da kot vikend nima hišne številke, ni merodajno glede vpisa, mimogrede, tudi vikendi imajo lahko hišne številke.

Dejstvo, da je stavba vpisana v kataster nepremičnin, ne pomeni, da ima kar avtomatsko ali istočasno tudi uporabno dovoljenje. Za kupca ali uporabnika stavbe je vsekakor ustrezneje, če ima vsaka stavba urejeno dokumentacijo, kar vsekakor predstavlja tudi pravilen vpis v katastru nepremičnin, ob tem pa zagotovljeno tudi drugo dokumentacijo, kot je gradbeno in uporabno dovoljenje. Samo na tak način bo imela stavba veliko večjo vrednost tako za kupca kot uporabnika.

Sami lahko najlažje preverite glede vpisa stavbe v katastru nepremičnin, kot zapisano zgoraj, npr. na spletni strani E-prostor.

Vlogo in elaborat s podpisano privolitvijo vlagatelja bo v informacijski sistem Geodetske uprave vložil projektant ali geodetsko podjetje, ki mu boste storitev naročili, če vaša stavba še ni ustrezno vpisana v kataster nepremičnin.

Zahtevo za vpis stavbe v kataster nepremičnin je treba vložiti:

• v treh mesecih od dokončanja gradnje ali
• ob začetku uporabe stavbe, če se začne uporabljati pred dokončanjem gradnje iz prejšnje alineje.

Elaborat za vpis stavbe v kataster nepremičnin je mogoče izdelati, ko je stavba v taki gradbeni fazi, da je stavbo in njene dele stavb mogoče izmeriti. Torej, da so končane finalne obdelave. O vpisu stavbe in dela stavbe odločijo na GURS z odločbo, katere sestavni del so grafični prikaz tlorisa stavbe in grafični prikazi sestavin delov stavb.

Zahtevo za vpis stavbe lahko vloži npr.  investitor v skladu s predpisi, ki urejajo graditev, lastnik parcele, na kateri stavba stoji – za stavbo, ki je zgrajena pred 4. 4. 2022 in ni vpisana v katastru nepremičnin, imetnik stavbne pravice – če je stavba zgrajena pred 4. 4. 2022 na podlagi stavbne pravice, kateri koli od solastnikov v primeru solastnine, kateri koli od skupnih lastnikov v primeru skupne lastnine, kateri koli od imetnikov iste stavbne pravice ali tudi oseba, ki izkaže pravni interes. Pravni interes je izkazan, če bodo podatki o stavbi in delu stavbe po njihovem vpisu v kataster nepremičnin vplivali na pravice ali obveznosti osebe, ki zahteva vpis teh podatkov v kataster nepremičnin.