Svetovalnica: Kako pridobiti uporabno dovoljenje pri gradnji v lastni režiji

Pozdravljeni,

v lastni režiji smo gradili streho, pri kateri se je naklon spremenil za 5 %, višina pa povišala za 40 cm. Zanima me, kakšni so možni zapleti pri uporabnem dovoljenju? Nekje sem namreč prebral, da je v veljavo prišel nov zakon o večjih odstopanjih v gradnji, ki pa bo v uradnem listu konec tega leta.

Hvala za odgovor.

bralec

---

Spoštovani!

Zanima me, kako lahko pridobim uporabno dovoljenje za stanovanjsko hišo.

- Nimam gradbenega dovoljenja.

- Gradbeno in lokacijsko dovoljenje je bilo izdano l. 1974. Za to imam dokument Poizvedba okrožnemu sodišču v Celju iz leta 1977.

- Kopija gradbenega dovoljenja ne obstaja (niti na upravni enoti, niti v arhivih okrožnega sodišča Celje, niti je nimajo prejšnji lastniki).

- Hišo sem kupil l. 1999. Hiša ni bila dokončana (manjkali so podi, ogrevanje, fasada).

- Hišo sem dokončal postopoma do l. 2015.

Hvala za odgovor.

 LP, Andrej

---

Pozdravljeni,

pred kratkim sem se vselil v mansardo, nisem pa še oddal vloge za uporabo mansarde na upravno enoto. Dela smo izvajali v lastni režiji. Kako je s tem pri pridobitvi dovoljenja?

Lp

 P

Lepo pozdravljeni.

Ponovno odgovarjamo na temo uporabnih dovoljenj, ki postajajo kot sklepni dokument po začetku uporabe stavbe vedno bolj pomembni.

Bralec je gradil hišo v lastni režiji, kar seveda gradbeni zakon, kot tudi njegova novela, dovoljuje. Pri tem je spremenil naklon strehe za 5 %, samo višino stavbe pa povišal za 40 cm. Ker je nekje prebral, da je v veljavo prišel nov gradbeni zakon o večjih odstopanjih v gradnji, ga zanima, kako lahko te spremembe uredi pri pridobitvi uporabnega dovoljenja.

Tudi Andreja zanima, kako lahko pridobi uporabno dovoljenje za stanovanjsko hišo. Pove, da ne poseduje gradbenega dovoljenja, v naslednjem stavku pa pove, da je bilo gradbeno in lokacijsko dovoljenje izdano l. 1974. Lokacijsko dovoljenje obstaja. Gradbeno dovoljenje so iskali na upravni enoti, v arhivih okrožnega sodišča Celje, pri prejšnjih lastnikih. Andrej je kupil nedokončano hišo, ki so ji manjkali zaključni tlaki, ogrevanje in fasada, leta 1999. Hišo je dokončal leta 2015.

Bralec P. pa se je pred kratkim vselil v mansardo, kjer so dela preureditve, najbrž iz neizdelanega podstrešja, izvajali v lastni režiji. Uporabnega dovoljenja za bivalno mansardo nima. Zanima ga, kako je s pridobitvijo uporabnega dovoljenja.

PREBERITE ŠE: SVETOVALNICA - V TAKIH PRIMERIH JE PRIDOBITEV UPORABNEGA DOVOLJENJA ZELO TEŽAVNA

Vsi trije primeri so popolnoma različni, zato bodo tudi odgovori bolj ko ne čisto individualni. Najprej odgovorimo bralcu, ki ga zanima, ali so izvedena manjša odstopanja še takšna, da bo lahko pridobil uporabno dovoljenje. Gradbeni zakon je s 1. 6. 2018 prinesel možnost manjših odstopanj od izdanega gradbenega dovoljenja. Ta so opredeljena v 66. členu, ki govori o še »dopustnih manjših odstopanjih od gradbenega dovoljenja«. Novelirani gradbeni zakon, ki je bil res objavljen v Uradnem listu konec prejšnjega leta, uporabljati pa se začne s 1. 6. 2022, pa prinaša na tem področju nekaj novosti, ki jih bo morda bralec lahko s pridom uporabil. V Gradbenem zakonu -1 so te spremembe določene v 79. členu, ki v času veljavnosti gradbenega dovoljenja dopušča manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja in dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja. Objekt in gradbena parcela morata biti še vedno skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta, ki je veljal v času izdaje gradbenega dovoljenja, ali s pogoji, določenimi v lokacijski preveritvi, prav tako pa ne smeta posegati na tuja zemljišča.

Stavba se lahko horizontalno premakne od lege, določene v dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja, vendar ne več kot za 1,0 metra. Odstopanje prav tako ne sem vplivati na že dana soglasja lastnikov sosednjih zemljišč, kadar so bila pridobljena zaradi zahtev prostorskega akta, in na pravice strank ter mora biti skladno s predpisi s področja mnenjedajalcev. Seveda morajo biti še vedno izpolnjene bistvene in druge zahteve in ne sme priti do spremembe glede klasifikacije in razvrščanja objekta. To kar našega bralca zanima, so še dopustna manjša odstopanja, če se posamezne zunanje mere, določene v gradbenem dovoljenju (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno), povečajo, vendar ne več kot za 0,5 metra, ali se posamezne zunanje mere zmanjšajo in se ne spremeni ničelna kota pritličja za več kot 0,5 metra. Torej, če se je spremenil naklon strehe in je ta še vedno skladen s prostorsko izvedbenim pogojem iz veljavnega prostorskega akta, in ker je višina 40 cm še vedno v okviru 50 cm, potem bi načeloma veljalo, da bo to lahko obrazloženo v projektu izvedenih del, ki ga bo bralec oddal pri pridobitvi uporabnega dovoljenja.

Gospoda Andreja bomo morali napotiti na zahtevno pot iskanja popolne dokumentacije. Morda se lahko zgodi, da gradbenega dovoljenja res ne bo našel, morda celo dejansko ni bilo izdano. Takih primerov, ko so takratni investitorji pridobili lokacijsko dovoljenje in po njem zgradili stavbo, ne da bi poprej pridobili gradbeno dovoljenje, je danes kar nekaj.  

Če bo Andrej gradbeno dovoljenje vseeno našel, bi lahko uporabil 149. člen noveliranega gradbenega zakona, ki za obstoječe enostanovanjske hiše omogoča pridobitev uporabnega dovoljenja po samem zakonu. Šteje se, da imajo uporabno dovoljenje po GZ-1 vse enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene pred 1. 6. 2018 na podlagi gradbenega dovoljenja z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji in zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep ter so vpisane v kataster nepremičnin.

Lastnik objekta izkaže, da je bila enostanovanjska stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji z izjavo pooblaščenega strokovnjaka, ki to potrjuje. Na zahtevo lastnika objekta upravni organ izda odločbo, da ima stavba uporabno dovoljenje po samem zakonu, če so izpolnjeni pogoji navedeni v GZ-1.

PREBERITE ŠE: SVETOVALNICA - PO NOVEM BO MOGOČE LEGALIZIRATI TUDI SAMOSTOJNE DELE OBJEKTA

Če pa Andrej gradbenega dovoljenja vseeno ne bo našel, mu preostane, da stanovanjsko hišo legalizira, kar seveda stroškovno in časovno pomeni drugo dimenzijo. Tako pot bomo morali svetovati tudi bralcu P, ki uporablja mansardo, ne da bi poprej za spremembo namembnosti pridobil gradbeno dovoljenje. Če uporabno dovoljenje bralec P dejansko potrebuje, potem mora nastalo stanje legalizirati in na ta način pridobiti uporabno dovoljenje. O možnostih legalizacij smo v prejšnjih svetovalnicah že zelo obširno pisali, ker prenovljeni gradbeni zakon prinaša tudi tukaj kar nekaj sprememb, bomo to tematiko podrobneje obravnavali še v prihodnje.

Prepričana pa sem, da bodo bralec, Andrej in bralec P svoje namere uspešno rešili.

Vse tri lepo pozdravljam in želim vse dobro pri reševanju izzivov!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.