Svetovalnica: Ali lahko v bloku vgradim strešno okno brez soglasja sosedov?

Spoštovani.

Sem lastnik mansardnega stanovanja v večstanovanjskem bloku. Rad bi vgradil strešno okno brez posegov v konstrukcijo strehe, med špirovci, na enakem mestu, kot je nekdaj že bilo vgrajeno in predvideno v načrtih, vendar so ga nekdanji lastniki zagradili (brez soglasja sosedov). Strešno okno je nujno potrebno, saj trenutno v prostoru ni dovolj svetlobe.

Vgradnja strešnih oken po 13. členu Uredbe o razvrščanju objektov predstavlja vzdrževalno delo, za katero ni potrebno gradbeno dovoljenje. Ker gre za izvedbo na skupnem delu – strehi – me zanima, ali potrebujem soglasje sosedov. Če soglasje potrebujem, me zanima, ali gre za delo rednega upravljanja na podlagi 25. člena Stanovanjskega zakona, za katero je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev?

Za odgovor se vam vnaprej zahvaljujem in vas lepo pozdravljam.

Matjaž

Odgovarja:

Helena Kovač

Arhitektka, specializirana za gradbeno zakonodajo

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si s pripisom Gradbena zakonodaja.

Lepo pozdravljeni.

Strešno okno med dvema špirovcema se lahko vgradi skladno z Uredbo o razvrščanju objektov. V tabeli 3, ki je priloga tej uredbi, so v točki 2 razvrščena Dela na ovoju objekta in zasteklitve. Med ta dela med drugim spadajo: prenova fasade, zunanjega stavbnega pohištva in strešne kritine na način, da se s posegi bistveno ne odstopa od prvotne zasnove objekta. Med ta dela spadajo tudi vgradnja strešnih oken, zasteklitev lož, balkonov in zunanjih stopnišč, namestitev senčil, nepohodnega konzolnega nadstreška nad vhodom površine do 2 m2. Vzdrževalna dela na stavbi lahko skladno s to točko izvajate brez gradbenega dovoljenja. Torej vgradnja strešnega okna med špirovce na strehi ne predstavlja spremembe zasnove objekta, predstavlja pa poseg v skupni del stavbe. Dejstvo, da je na strehi na tem mestu morda strešno okno že bilo, v tem trenutku nima več veliko teže, saj gre pri posegu kljub temu za poseg v skupni del – streho, čeprav obenem ne gre za poseganje v nosilno konstrukcijo. Z obravnavano gradnjo se posega v streho objekta, ki je po 5. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) opredeljena kot skupni del večstanovanjskega objekta oz. je skupni gradbeni element v večstanovanjski stavbi. Sem med drugim sodijo temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. To, da ste pridobili soglasje projektanta stavbe, je seveda pričakovano ustrezno.

VIDEO: Črna gradnja? Arhitekt svetuje, kako jo legalizirati (Janez Gaberščik)

Zanima vas, kakšna in koliko soglasij potrebujete za vgradnjo strešnega okna, ki ga lahko skladno z gradbeno zakonodajo sicer izvedete kot vzdrževalna dela. Skladno s stanovanjsko zakonodajo potrebujete soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov. V stanovanjskem zakonu je v 25. člen pod »redno upravljanje« navedeno, da je za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo. Za posle rednega upravljanja se sicer štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe. Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe po stanovanjskem zakonu so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se štejejo dela, ki jih gradbeni zakon uvršča med vzdrževanje objekta, priprava projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

V vašem primeru je torej treba pridobiti soglasje vsaj 50 % etažnih lastnikov.

Vas lepo pozdravljam.