VIDEO: Kratkoročno oddajanje nepremičnin - zaslužek ali past? (Vid Soklič in Vanja Žitnik)

V svetu nepremičninskih naložb vedno bolj narašča zanimanje za kratkoročne najeme nepremičnin, kot so na primer tiste, ki jih omogočajo različne spletne platforme tipa Airbnb in Booking. Vendar pa ta trend prinaša tudi številne izzive, od regulacijskih vprašanj do angažmaja, ki je potreben za vzdrževanje nepremičnine ter zagotavljanja zadovoljstva gostov. Sogovornika se strinjata, da ne gre za lahek zaslužek. Po njunem mnenju je kratkoročna oddaja nepremičnin trdo delo, ki zajema tako poznavanje zakonodaje kot sprotno organizacijo poslovanja. Poleg tega gre za delo z ljudmi, ki že kot tako velja za zelo zahtevno in dinamično.

Pozanimali smo se tudi, kako je s predvidenimi spremembami Zakona o gostinstvu, ki se nanašajo tudi na področje kratkoročne oddaje nepremičnin. Vid Soklič razloži, da je zakon po burni javni razpravi trenutno v postopku medresorskega in koalicijskega usklajevanja, v veljavo pa naj bi stopil s 1. 1. 2026. Glavne predvidene spremembe pa zajemajo splošno omejitev oddajanja na 60 dni, pri čemer naj bi sicer imele glavno besedo glede časovne omejitve občine. Vzpostavljata se tudi dva režima; en režim bo veljal za eno in dvostanovanjske objekte, drugi pa za večstanovanjske. Velike razlike so predvidene tudi za fizične in pravne osebe. Predlog zakona predvideva potrebno soglasje 75 % etažnih lastnikov ter 100-% soglasje vseh sosedov, na katere meji stanovanje.

Kako pa bodo te napovedane spremembe v zakonodaji vplivale na ponudbo nepremičnin, ki so na voljo v kratkoročni najem? Ali bo posledično na trgu več nepremičnin na voljo za dolgoročni najem? Soklič je prepričan, da tovrstni cilj zakona na žalost ne bo dosežen: »Ponudbe za kratkoročni najem bo res nekoliko manj, se pa je treba zavedati, da nekatere nepremičnine niso zanimive oziroma primerne za dolgoročno bivanje.«

Beseda je tekla tudi o potrebnih dovoljenjih in soglasjih za kratkoročno oddajo nepremičnine. Soklič razloži, da z novo direktivo spletne platforme za kratkoročno oddajanje same preverjajo podatke davkoplačevalcev ter jih posredujejo davčni upravi. Moramo pa ločiti med oddajanjem brez soglasij sosedov in oddajanjem na črno. V praksi je zelo pogosto, da ima nekdo prijavljeno dejavnost ter oddvaja davke, pa nepremičnino oddaja brez soglasja sosedov. Predvidena kazen za tovrstno kršenje je izpis iz poslovnega registra, zaradi kadrovske podhranjenosti inšpektorata pa se v preteklosti to niti ni preverjalo in kaznovalo.

Sogovornika se strinjata, da ne gre za lahek zaslužek. Foto: Marko Feist

Izkušnje iz prve roke pa je z nami delila lastnica Vanja Žitnik, ki smo jo povprašali, kako se je sploh odločila za oddajanje svojega stanovanja in kako to poteka. »Svoje stanovanje oddamo tekom poletja in se takrat preselimo v hišo staršev. Za to smo se odločili deloma zaradi dodatnega prihodka, in zato, ker me to iskreno veseli, nekoč bi želela imeti svoj manjši penzion,« z zanosom pove sogovornica.

Svoje stanovanje pred oddajo popolnoma izprazni ter odstrani vse osebne predmete: »To delo si vzamem kot čistko. Vsako poletje torej celo družino dobesedno selim, je pa jeseni super občutek priti spet v sveže in prazno stanovanje.« Soklič še doda, da je treba nepremičnino opremiti skladno s predpisanimi minimalnimi standardi kategorizacije, za oglaševanje pa so dobrodošle tudi profesionalne fotografije.

Deloindom podkast: Kaj je ključno pri oddajanju ali najemanju nepremičnine

Dotaknili smo se tudi upravljanja oddaje preko spletnih platform, kako zahtevno je tovrstno delo? Žitnikova iz svoje izkušnje pove, da svojo nepremičnino oddaja le prek portala Airbnb, uporaba katerega je zelo preprosta. Soklič pa za zahtevnejše uporabnike predlaga uporabo t.i. 'channel manager' programov, ki na enem mestu omogočajo upravljanje z več portali hkrati, omogočajo pa tudi komunikacijo z gosti ter njihovo davčno potrjevanje.

Pogovor je tekel tudi o tem, kaj sploh zajema delo upravljanja z nepremičnino – vse od urejanja dovoljenj do trženja, upravljanja s spletnimi portali, organizacije čiščenja, komunikacije z gosti, urejanja pritožb in popravil. Za tovrstno storitev upravljalec svoj honorar obračuna kot odstotek od prihodka. Žitnikova pa vse to delo opravlja sama ter iz lastne izkušnje potrdi, da to delo zahteva stalno pripravljenost. Pa je imela kdaj kakšno neprijetno izkušnjo z gosti? Kot pravi, je imela veliko zanimivih gostov, slabih izkušenj pa se ne spominja.

Vabljeni k poslušanju celotnega podkasta!