Pridobivanje dokumentov za gradnjo: Zavita pot do gradbenega dovoljenja

Pridobivanja dokumentov za gradnjo se lahko loti investitor sam, vendar mora vzeti v zakup, da bo za to potreboval veliko časa in predvsem dobre živce. Zaradi razmeroma zapletene in stroge zakonodaje je vse skupaj priporočljivo prepustiti arhitekturnemu oziroma projektivnemu biroju, ki mu bomo zaupali gradnjo doma. Idejni projekt in projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja nam bo tako ali tako moral izdelati pooblaščeni projektant.

Parcela in zemljiška knjiga

Prvi korak na poti do hiše je nakup parcele. Preden podpišemo papirje o nakupu, je treba preveriti njeno stanje v zemljiški knjigi. Če, denimo, prodajalec zemljišča ni vpisan v zemljiško knjigo kot njegov lastnik, se lahko zaplete pri dokazovanju lastništva, zato pravniki odsvetujejo takšen nakup. Za novega lastnika je pomembno, da je zemljišče prosto vseh bremen, da torej ni pod hipoteko in ni predmet kakršnega koli sodnega postopka. Hkrati je dobro preveriti služnostne poti, ki so pogosto predmet medsosedskih sporov. Nakupu sledi vpis v zemljiško knjigo, ki od 1. maja 2011 poteka le še elektronsko. To lahko storimo sami, prek notarja, odvetnika ali nepremičninske agencije. V prvem primeru se je treba najprej registrirati na spletni strani e-vložišča, za kar bomo potrebovali digitalno potrdilo, ki ga dobimo na upravni enoti, in seveda kupoprodajno pogodbo. Ob vpisu moramo plačati približno devet evrov sodne takse.

Lokacijska informacija, idejni načrt, gradbeno dovoljenje

Že pred nakupom zemljišča lahko na upravni enoti oddamo vlogo za pridobitev lokacijske informacije, ki je za lastnika zemljišča pomemben vir informacij o namenski rabi zemljišča in pogojih, ki jih je treba upoštevati pri gradnji. Zanjo bo treba odšteti okrog 20 evrov.

Na podlagi lokacijske informacije arhitekt izdela idejni načrt hiše in ga predloži soglasodajalcem, to so komunalna in elektrodistribucijska podjetja, ki preverijo, ali je načrt v skladu z obstoječo infrastrukturo in zakonodajo, ter podajo projektne pogoje. Iz njih je med drugim razvidno, katere načrte je še treba izdelati (načrt priključka za kanalizacijo, vodovodni priključek). Projektne pogoje mora projektant upoštevati pri izdelavi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), ki pokaže tudi, ali je potrebno še soglasje lastnikov sosednjih zemljišč.

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je treba skupaj s projektnimi pogoji znova predložiti vsem soglasodajalcem, ki so izdali projektne pogoje. Ko (ponovno) izdajo svoja soglasja, je treba na upravno enoto vložiti zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja skupaj s celotno dokumentacijo PGD.

Če je bila odločba o odmeri komunalnega prispevka izdana v roku, določenem v zakonu o prostorskem načrtovanju, je plačilo komunalnega prispevka pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Če omenjena odločba v tem roku ni bila izdana, plačilo komunalnega prispevka ni pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. V tem primeru lahko upravni organ izda gradbeno dovoljenje brez izpolnitve tega pogoja, kar pa ne pomeni, da občina ne more izterjati morebiti naknadno odmerjenega komunalnega prispevka. Investitor sicer plača komunalni prispevek občini, ta pa mu je dolžna zagotoviti priklope na javno infrastrukturo. Na višino prispevka med drugim vplivajo površina stavbnega zemljišča, neto tlorisna površina objekta, opremljenost s komunalno opremo in lega zemljišča. Informacije o stroških tega prispevka so zbrane v pravilniku za odmero komunalnega prispevka (http://www.uradni-list.si/1/content?id=82726), a so zgolj osnovne. Višina komunalnega prispevka se namreč od občine do občine močno razlikuje, od tisoč do osem tisoč evrov in celo več.

PZI ni nepotreben strošek

Gradnja se lahko začne šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ki ga izda upravna enota po pregledu projektne dokumentacije. Obvezen del dokumentacije je tudi projekt za izvedbo del (PZI). Tega upravna enota sicer ne zahteva pri izdaji gradbenega dovoljenja, je pa po zakonu o graditvi objektov en izvod tega dokumenta nujno imeti na gradbišču – da lahko odgovorni nadzornik gradbišča preverja oziroma nadzira, ali izvajalec gradi skladno s projektom. Če ga nima, lahko gradbeni inšpektor gradnjo ustavi.

Vsebina PZI, ki ga za investitorja pripravi projektant oziroma pooblaščeno projektantsko podjetje, je natančno določena v pravilniku o projektni dokumentaciji. PZI tako vsebuje podrobne načrte tehničnih rešitev in detajlov, ki nadgrajujejo posamezne načrte projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, popise del z vseh področij projektiranja, od arhitekture in statike do električnih in strojnih inštalacij, zato je nujen dokument za izvajalce, saj imajo v njem rešene in tudi grafično prikazane tehnične detajle, s katerimi se pri gradnji objekta srečujejo, kot so detajli toplotne izolacije, hidroizolacije, grez­nice, jaški, okna, vrata, stopnice, električne, vodovodne in druge napeljave.

PZI vsebuje tudi natančen popis materiala in predračunske vrednosti posameznih del, kar pomeni, da lahko investitor na podlagi tega popisa sam nabavlja material ali pridobiva ponudbe različnih izvajalcev. Zelo pomembno je, da lahko na podlagi popisa primerja tudi dejansko vgrajene količine materia­la in porabljenega dela, ki jih je obračunal izvajalec, z načrtovanimi, ki jih je predvidel projektant, in tako nadzira delo izvajalcev.

PZI ni nujen del dokumentacije, ki jo priložimo vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja, lahko pa njegova izdelava poteka že med pridobivanjem gradbenega dovoljenja. Zlasti investitorji enodružinskih hiš so včasih gradili brez PZI, zdaj pa to počnejo le še redki. Sodobna gradnja namreč narekuje natančno načrtovanje in izvedbo detajlov, ki vplivajo na energijsko varčnost hiše. Če PZI ni izdelan, se podrobnosti rešujejo na gradbišču – tam sprejete hitre in velikokrat premalo dodelane rešitve pa lahko gradnjo občutno podražijo. Projekt za izvedbo del po eni strani varuje investitorja, po drugi pa obvezuje izvajalca, da vsa dela opravi v skladu z njim. V nasprot­nem primeru lahko začne izvajalec zadeve poenostavljati, investitor pa mu tega ne more preprečiti, saj nima projekta za izvedbo del, na katerega bi se lahko skliceval.

Še vedno se kdaj pa kdaj zgodi, da projektanti prepričujejo investitorje, da PZI in popisi niso potrebni, da lahko količino potrebnega materiala, na primer, izračuna tudi izvajalec. Ta bo to resda naredil ceneje kot projektant, vprašanje pa je, kako natančen in realen bo popis potrebnega materiala, glede na to, da bo taisti izvajalec pozneje izstavil račun za porabljeni material in opravljeno delo. Največkrat pa so investitorji tisti, ki se jim zdi PZI nepotreben strošek. Projektanti včasih popustijo pritiskom investitorja in PGD opremijo še z oznako PZI. A to je, opozarjajo strokovnjaki, slaba odločitev, ki se lahko zaradi poznejših težav med gradnjo maščuje s precej višjimi stroški, kot bi investitor moral odšteti za pripravo PZI.

---

Projektno dokumentacijo, ki jo je treba priložiti zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja, izdela projektivni biro ali pooblaščeni projektant oziroma projektanti, ki imajo pri Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije (ZAPS) ali Inženirski zbornici Slovenije (IZS) pridobljeno pooblastilo za projektiranje. Seznam pooblaščenih arhitektov in inženirjev je objavljen na spletnih straneh ZAPS in IZS.

Zahteve Puresa in Eko sklada

Od 1. januarja 2011 se sme zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja priložiti samo projekt, izdelan v skladu z julija 2010 sprejetim pravilnikom o učinkoviti rabi energije v stavbah (Pures) in tehnični smernici TSG-1-004. Le dobro pripravljena projektna dokumentacija namreč zagotavlja doseganje v pravilniku zapisanih standardov, hkrati pa je podlaga za pridobitev nepovratnih sredstev jasnega okoljskega sklada. Do konca leta 2014 je raba energije za ogrevanje v stavbah po Puresu omejena na približno 40 kWh/m² na leto, po letu 2014 bo na približno 30 kWh/m². Zahteve Eko sklada glede rabe energije so že zdaj strožje: če želi investitor pridobiti nepovratna sredstva za gradnjo nizkoenergijske hiše, jo mora zasnovati tako, da za ogrevanje ne bo potrebovala več kot 25 kWh/m², vsaj 25 odstotkov celotne končne energije pa mora biti zagotovljene iz obnovljivih virov.