Vlagamo v objekt, pa ne vemo, ali ga bomo morali porušiti - kako naprej

Pozdravljeni,

po spletu sem iskal, kako se lotiti pridobivanja dovoljenja za nepremičnino. Naletel sem na vašo spletno stran, kjer svetujete lastnikom s podobno situacijo, s tem, da imam jaz en dodatno potrebo. Pohvalim vašo svetovalnico, še posebej ker razložite na način, razumljiv nepoznavalcem tega področja.

Prosim za pomoč. Ne vem, kje in kako začeti z ureditvijo zadeve in če je sploh možno …

Podedovali smo enodružinsko stanovanjsko stavbo iz 70-ih let (živimo v njej). V 80-ih letih jo je predhodni lastnik legaliziral, s tem, da se je sklicevalo na nadomestno gradnjo (tako piše v gradbenem dovoljenju). V lokacijski dokumentaciji (je del lokacijskega dovoljenja) za enodružinsko hišo je navedeno, da se objekt, opisan v nadaljevanju (stari objekt/hiša), preuredi v gospodarski objekt. Predhodni lastnik se je in tudi mi se ukvarjamo z obdelovanjem zemlje za svoje potrebe. Imamo nekaj kmetijske opreme, nimamo pa registrirane kmetije.

6 metrov od enodružinske hiše stoji stari objekt iz približno leta 1850 (velikosti 13 x 6,5 metra), v katerem so živeli predniki (»velbana klet in hlev v podkletenem delu in stanovanjski del nad njim). Stavba je delno vkopana (pribl. 1,5 m globoko).

Namembnost od 80-ih let dalje (v času legalizacije) – v vkopanem delu objekta je klet za spravilo pridelkov in hlev. Nad tem pa je etaža za spravilo pridelka (seno), za kmetijsko opremo (mlin, kosilnice, priključke …), manjši prostor za priročno delavnico z ročnim orodjem za domača popravila. Pred izgradnjo enodružinske hiše se je ta (zgornja) etaža uporabljala za stanovalce. Stavba je zadnjo večjo obnovo doživela leta 1965. Ves čas pa izvajamo vzdrževalne posege (menjava strešne kritine, oken, vrat, odvodnjavanje okrog objekta, ometi, dotrajani leseni deli …). Priključena je na novi objekt (voda, elektrika). Pri popisu objektov (vseslovenski pred več leti) je bila vpisana namembnost, kot sem jo opisal (hlev, prostor za spravilo pridelka in kmetijsko opremo).

Želeli bi obdržati staro hišo, saj nam, takšna kot je, zelo dobro služi še danes.

Moramo porušiti staro hišo/gospodarski objekt, ker se nanjo sklicuje gradbeno dovoljenje za nadomestno gradnjo (nikjer v gradbenem dovoljenju ni omenjeno rušenje)? Se lahko sklicujemo na opredeljeno namembnost starega objekta iz lokacijske dokumentacije (= lokacijskega dovoljenja) in je bilo dejansko tudi realizirano? Je mogoče kako urediti dokumentacijo za stari objekt? Kje in kako naj začnem urejati zadevo/dokumentacijo starega objekta? Vlagamo v objekt, pa ne vemo, ali ga bomo morali porušiti. Radi bi vedeli, kako naprej …

Hvala vnaprej, lep pozdrav!

Spoštovani g. Tomaž,

Zelo natanko ste opisali stanje svojih nepremičninskih zadev. Po mojem mnenju je vaša zadeva relativno lahko rešljiva. Stari gospodarski objekt, ki bi ga morali porušiti, obstaja v tem stanju že od osemdesetih let, ko je bila izvedena »legalizacija po takratnih predpisih«. Torej od tega časa obstajata tako nova hiša ter stari objekt.

Vi želite slednjega obdržati, saj vam dobro služi. Legalizacijo za obstoj starega objekta izvedite na način, da za stavbo pridobite dovoljenje za objekt daljšega obstoja. Dovoljenje daljšega obstoja je za legalizacijo vaše stavbe najhitrejši in najenostavnejši način. Dokumentacija za legalizacijo, ki jo boste skupaj z zahtevkom za izdajo dovoljenja daljšega obstoja oddali na upravni organ, je v vašem primeru lahko izvedena skladno s 117. členom gradbenega zakona. Legalizirali boste stavbo, če je enake namembnosti in enakih gabaritov ter vedeza kot pred 1. 1. 1997 in se po tem datumu ta dejstva niso spremenila. Glede teh dejstev bo upravni organ zahteval dokazilo. V postopku ni treba pridobivati nobenih posebnih mnenj ali soglasij nosilcev urejanja prostora. Stranka v postopku je vložnik, stranski udeleženci so večinoma mejaši sosedje, ki se v tem postopku lahko pritožijo zgolj na dejstva, da se je stavba spreminjala glede velikosti, namembnosti po 1. 1. 1997. Stranski udeleženec ne more nasprotovati dejstvu, da je odmik od meje morda manjši od najmanj dopustnega, kot določa trenutno veljavni prostorski načrt oz. podobno. Če je stavba dejansko popolnoma enaka, enake namembnosti pred 1. 1. 1997, potem je lastnikom teh stavb zakonodajalec z gradbenim zakonom iz 2017 priznal amnestijo in v takih primerih omogočil, da se stavbe legalizirajo z dovoljenji daljšega obstoja.

Ta način je danes tudi najbolj pogost in najenostavnejši med načini legalizacij. 

Za izdelavo dokumentacije za legalizacijo po tem postopku ne potrebujete izrecno projektanta po gradbenem zakonu. Dokumentacijo lahko izdelate sami, sploh če ste tega vešči. Velikokrat pa se vseeno zgodi, da nestrokovnjak ne zna izkoristiti vseh zakonitih možnosti, zaradi katerih je celoten postopek za vložnika lahko bistveno cenejši, pa tudi krajši. Zelo pomembno je znati ustrezno preveriti, da se uveljavijo vse možnosti, da je plačilo komunalnega prispevka čim manjše oziroma da je nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora enako izračunani, ravno toliko, kot zahteva zakonodaja. Pogoj za pridobitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja je vpis stavbe v katastru stavb. Treba bo torej pridobiti pravnomočno odločbo geodetske uprave, da je stavba vpisana v kataster. Upravni organ bo temeljito preveril, ali je stanje v katastru stavb enako od prikaza v predloženi dokumentaciji in v takem primeru bo treba vse skupaj usklajevati in dopolnjevati, kar pa je spet povezano s stroški in časovnim zamikom.

Predlagamo, da na samem začetku preverite vso obstoječo dokumentacijo, si izdelate strategijo legalizacijskega postopka, opredelite stroške, ki bodo nastali v posameznih fazah, ter časovnico izvedbe. Šele potem se lotite izvedbe, sami ali pa si poiščite strokovnjaka z izkušnjami.

Želim vam veliko uspeha pri ureditvi vašega problema!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.