Svetovalnica: Nekdanji mož noče prodati solastniškega stanovanja – bom zato morala plačati davek na nepremičnine?

Pozdravljeni.

Že več kot 12 let je, odkar sem se izselila iz stanovanja, katerega solastnika sva z nekdanjim možem. Na moje prošnje, da bi stanovanje prodala, ni bilo nikoli pozitivnega odziva. Z leti sem izgubila upanje in tudi voljo, da bi se zadeve glede prodaje uredile. Vsa leta plačujem svoj del nadomestila za uporabo stavbenega zemljišča za omenjeno stanovanje. Zanima me, ali bom morala po novem plačati tudi davek na nepremičnino, v kateri ne prebivam. Ker sem že v pokoju, bi bil to zame prevelik strošek. Skozi leta sem si uredila oz. kupila manjše stanovanje, v katerem živim sama. Z nekdanjim možem nimava nobenih stikov. Prosim tudi za nasvet, kako naj ga pripravim do prodaje.

Prijazen pozdrav!

bralka

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Vlada Republike Slovenije je dne 23. decembra 2024 izdala nova izhodišča za obdavčitev premoženja, po katerih bi uvedli novo obdavčitev druge in vsake naslednje nepremičnine v lasti posameznikov. Pri tem je treba najprej poudariti, da konkretnega zakona trenutno sploh še ni, in naj bi bil po besedah predlagateljev predvidoma sprejet šele do konca leta 2025, zato natančnega odgovora o uvedbi in učinkih nepremičninskega davka še ni mogoče podati.

Na podlagi vladnih izhodišč, so predmet obdavčitve novega t.i. »nepremičninskega davka« stanovanjske nepremičnine, torej stanovanja in stanovanjske hiše, ki imajo v katastru nepremičnin evidentirano stanovanjsko rabo, ne glede na to, ali jih lastnik uporablja za stalno prebivanje, za občasno bivanje, kot počitniški objekt, za oddajanje v najem ali pa so prazna. Stanovanjske nepremičnine pa so tudi zemljišča, ki so bila s prostorskimi akti namenjena za gradnjo (med drugim tudi) stanovanjskih nepremičnin, vendar še niso bila uporabljena za dejansko gradnjo.

VIDEO: Davek na nepremičnine - kaj nas čaka in kako se pripraviti (Boštjan Udovič in Ivan Simič)

Trenutni predlog Vlade predvideva davčno oprostitev zgolj za prvo stanovanjsko nepremičnino, in sicer nepremičnino, ki lastniku predstavlja dom oziroma njegovo glavno domovanje. Te ugodnosti so deležne nepremičnine, v katerih njihov lastnik dejansko prebiva. Navedeno pomeni, da mora lastnik imeti tam prijavljeno stalno prebivališče ter da mora tam tudi dejansko pretežno prebivati. Vlada je v predlogu predvidela dodatni pogoj za davčno oprostitev, in sicer dejstvo, da ima lastnik na svoji nepremičnini ne samo prijavljeno stalno prebivališče, ampak prav tam tudi dejansko prebiva. Za preverjanje upravičenosti do obdavčitve po nižji stopnji za rezidenčne nepremičnine bo imel FURS pravico pridobiti podatke o dejanski porabi vode in elektrike. Na ta način bo mogoče preveriti, ali ima na določeni nepremičnini lastnik le formalno prijavljeno stalno prebivališče, dejansko pa glede na podatke vode in elektrike tam ne prebiva.

V primeru iz vašega vprašanja in na podlagi trenutnih izhodišč, bo prva nepremičnina oz. stanovanje, katere lastnica ste in v njem tudi prebivate ter imate tam prijavljeno stalno prebivališče, oproščena obveznosti plačevanja davka, saj se bo le-ta štela za vaše glavno domovanje. Stanovanje, pri katerem sta z možem solastnika, pa se bo za vas štelo kot druga nepremičnina in bo tako podvržena plačilu nepremičninskega davka. Davek na stanovanjske nepremičnine ne posega v nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (v nadaljevanju: NUSZ), ki je trenutna oblika nepremičninskega davka in kot tak pripada občinam za izvajanje njihovih pristojnosti na področju urejanja prostora in stanovanjske politike. Davek na stanovanjske nepremičnine bo torej davek, ki bo obremenjeval (določene) nepremičnine poleg NUSZ, kar pomeni, da bi pri tem stanovanju, ki si ga delita v solastnini z nekdanjim možem, mogli plačati tako NUSZ kot nepremičninski davek. Pri tem je treba poudariti, da se vladna izhodišča o nepremičninskem davku še niso natančno opredelila do vprašanj, ki zadevajo solastnike nepremičnin in delitev davčnih obveznosti med njimi, zato pričakujemo, da bo zakonodajalec z dopolnitvami v prihodnje še naslovil vsa ta vprašanja. O natančnejših pogojih, ki jih bo vseboval zakon, bo tako treba še počakati, saj mora vlada še uskladiti predlog s strokovno javnostjo in ga šele nato poslati v zakonodajni postopek.

To je pogoj, da se lastnik izogne plačilu novega davka na nepremičnine

Rešitev je nepravdni postopek delitve nepremičnine

Glede vprašanja o prodaji stanovanja, ki ga imata v solastnini z nekdanjim možem, pa imate na voljo naslednjo možnost.

Vsak solastnik lahko svojo nepremičnino proda, seveda pa mora biti ta po solastniških deležih vpisana v zemljiško knjigo. V primeru prodaje solastniškega deleža pri nepremičnini je potrebno soglasje in strinjanje vseh solastnikov, ne glede na njihov lastniški delež.

Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02, s spremembami, v nadaljevanju: SPZ) določa, da ima solastnik vedno pravico zahtevati delitev stvari v solastnini, razen v neprimernem času (69. člen SPZ).

Vsak izmed solastnikov ima torej možnost, da kadar koli (razen ob neprimernem času) sproži nepravdni postopek za delitev solastnine. V vašem primeru, kjer bivši mož ne želi rešiti zadeve, je edina rešitev vključitev sodnega postopka – nepravdnega postopka delitve nepremičnine – ki poteka pred pristojnim okrajnim sodiščem. Če sodišče ugotovi, da fizična delitev v naravi ni možna ne v obliki odkupa in ne v obliki prodaje solastniškega deleža, se lahko odloči za civilno delitev, kar pomeni, da se taka nepremičnina (v celoti) proda. V primeru, da bi bili med solastniki sporni tudi sami solastniški deleži (torej kakšen delež ima vsak od solastnikov), bo nepravdno sodišče postopek prekinilo in stranke napotilo na pravdo. Ko bo vprašanje solastniških deležev razrešeno v pravdi, se bo nadaljeval postopek delitve solastnine v nepravdnem postopku.

Ko sodišče sprejme odločitev za prodajo nepremičnine, sledi vložitev predloga za začetek postopka prodaje s strani enega od solastnikov. Ta postopek poteka v skladu s pravili za prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku. Pri tem velja pravilo, da se na prvem prodajnem naroku nepremičnine ne sme prodati za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti, ki jo določi cenilec (188. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju, Uradni list RS, št. 3/07 s spremembami). Treba je poudariti, da takšna prodaja po navadi pomeni občuten padec vrednosti nepremičnine in iz takšnega prodajnega postopka solastniki iztržijo bistveno manj, kot če nepremičnino prodajo prosto na trgu. Zaradi tega bi vam svetovali, da je smiselno ponovno premisliti o možnosti dogovora prodaje nepremičnine, saj lahko skupen dogovor še vedno prinese bolj zadovoljive rezultate za vse vpletene.