Svetovalnica: Elektro nima vpisane služnosti na parceli - kako to vpliva na prodajo

Pozdravljeni.

S sestro sva po pokojni mami postali lasnici parcele na Brezovici. Čez to parcelo - travnik je speljan elektro kabel, za katerega Elektro nima vpisane služnosti v ZK.

Preverila sem v evidencah in od leta 1966 nima vpisane služnosti.

Zdaj bi s sestro ta travnik radi prodali.

Kakšno pravno podlago je imel Elektro, da je speljal kabel prav čez sredino travnika in kako naj ukrepava.

Hvala in lep pozdrav.

Jasmina

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Služnost ureja Stvarno pravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SPZ), ki v 214. členu določa, da stvarna služnost, torej služnost na nepremičnini nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa.

215. člen SPZ ureja nastanek stvarne služnosti na podlagi pravnega posla in v prvem odstavku določa, da se za nastanek stvarne služnosti poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti služnost, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

Na tej podlagi Elektro vsaj veljavno kabla čez vaše zemljišče ni mogel speljati, saj bi poleg pogodbe oz. pravnega posla, služnost morala biti vpisana v zemljiško knjigo.

216. člen SPZ ureja nastanek služnosti z odločbo in določa, da stvarna služnost nastane z dnem, ko postane sodna odločba pravnomočna, odločba upravnega organa pa dokončna.

V tem primeru sicer vpis v zemljiško knjigo za nastanek služnosti nima konstitutivnega učinka, vendar pa mora v skladu s 46. členom Zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/2003, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZZK-1) sodišče oziroma drug državni organ, ki je odločal na prvi stopnji, o odločbi, s katero je ustanovil stvarno služnost, obvestiti zemljiškoknjižno sodišče v petnajstih dneh po pravnomočnosti oziroma dokončnosti in obvestilu priložiti izvod odločbe s potrdilom o pravnomočnosti oziroma dokončnosti. Tudi v tem primeru bi služnost vsaj načeloma v zemljiško knjigo morala biti vpisana.

Svetovalnica: Kdo poda predlog za vpis služnosti in nosi stroške

Zadnja možnost, s katero bi Elektro lahko na zemljišču pridobil služnost, je na podlagi zakona oziroma s priposestvovanjem, ki je urejeno v 217. členu SPZ, ta v prvem odstavku določa, da stvarna služnost nastane s priposestvovanjem, če je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost v dobri veri deset let.

Nadaljnje v drugem odstavku 217. člen SPZ določa, da stvarna služnost nastane s priposestvovanjem, če je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost dvajset let, lastnik služeče stvari pa temu ni nasprotoval.

Ne glede na to, na kakšni podlagi je kabel na zemljišču bil položen, ima najverjetneje Elektro služnost na zemljišču na podlagi priposestvovanja, pa naj bo to pravo priposestvovanje po prvem odstavku 217. člena SPZ ali pa nepravo priposestvovanje po drugem odstavku 217. člena SPZ.

Ne glede na to, da ima Elektro najverjetneje na travniku priposestvovano služnost, to načeloma ne bi smelo predstavljati omejitve pri prodaji nepremičnine. Za prodajo namreč ni potrebno soglasje služnostnega upravičenca v tem primeru podjetja Elektro.

Je pa pomembno, da kupca travnika obvestite, da ima na travniku Elektro služnost, saj če kupec o njej ni obveščen, predstavlja to pravno napako. Pravice tretjih oseb na nepremičnini, v tem primeru služnostnega upravičenca, onemogočajo popolno in neovirano izvrševanje upravičenj iz lastninske pravice, ki jih s prodajo pridobi kupec nepremičnine kot nov lastnik. Kupec bi namreč v primeru gradnje na nepremičnini, potencialno moral pridobiti soglasje služnostnega upravičenca.

Lep pozdrav.