Svetovalnica: Upravnik samovoljno sprejema odločitve - imam pravico zvrniti račun?

Pozdravljeni,

v pogodbi o upravljanju večstanovanjskega objekta piše, da je za vsak posel, ki presega vrednost 500 evrov, treba podati dve ponudbi. 

Naš upravnik zelo rad sam sprejema odločitve, ne da bi nam ponudil možnost izbire. Zadnji tak primer je obnova kolesarnice, za katerega je bil sprejet sklep, da se pridobi ponudba in pošlje zadeva v pregled nadzornemu odboru, ki pa sam nima pravice odločati, ker naš predstavnik v NO nima pooblastila za odločanje v imenu etažnih lastnikov.

Podpisne listine ni bilo, niti iz zapisnika zbora etažnih lastnikov ni razvidno, koliko etažnih lastnikov se je strinjalo s sklepom, da se poišče ponudnika. Delo je presegalo vrednost 500 evrov, kar pomeni, da bi morali imeti možnost odločanja med dvema ponudnikoma, ter možnost glasovati o sklepu.

Upravnik tega postopka ni izvedel in strošek enostavno zaračunal na mesečnem obračunu. 

Zanima me, kako se lahko zoperstavimo takšni praksi s strani upravnika in kaj se zgodi, če tega stroška ne plačam? Oziroma, ali moram vložiti zahtevek v sporu manjše vrednosti?

Hvala vnaprej za odgovor.

Katarina

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom ureja pogodba o opravljanju upravniških storitev, iz katere izhajajo tudi obveznosti, ki jih ima upravnik. Poleg zakonskih pooblastil se lahko v pogodbi določijo še druge pravice in obveznosti. Upravnik je dolžan delovati v skladu z zakonskimi in tudi pogodbenimi pooblastili, ki so mu jih podelili etažni lastniki, na podlagi katerih mora opravljati določene storitve ali posle v okviru upravljanja stavbe.

Svetovalnica: Ali lahko nadzorni odbor odloča namesto etažnih lastnikov?

Pooblastila so za upravnika obveza. Za zastopstvo upravnikov veljajo določila Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 s spremembami, v nadaljevanju OZ). Po 70. členu je pogodba, ki jo sklene zastopnik v imenu zastopanega v mejah svojih pooblastil, zavezujoča za zastopanega in drugo pogodbeno stranko. Če zastopnik preseže pooblastila, je skladno z 72. členom OZ zastopani v zavezi samo, če odobri prekoračitev. Kadar takšne odobritve ni, zastopnik in zastopanec solidarno odgovarjata za škodo, ki jo je imela druga stranka, če ni vedela in ni bila dolžna vedeti za prekoračitev pooblastil. Če pa upravnik sklene pogodbo kot pooblaščenec brez pooblastila, zavezuje neupravičeno zastopanega samo, kadar ta pogodbo pozneje odobri. V nasprotnem primeru se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. Druga pogodbena stranka lahko v takšnih primerih zahteva odškodnino od upravnika, ki ni imel ustreznih pooblastil.

Če upravnik krši določila pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali določila zakona, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe in izberejo novega upravnika. Če menijo, da jih je upravnik s svojim delom oškodoval, lahko sprožijo tudi odškodninsko tožbo.

Svetujemo, da sporne postavke računa zavrnete z obrazložitvijo (nesporni del računa plačate) in upravnika pozovete na spoštovanje določil pogodbe o opravljanju upravniških storitev.