Radi bi legalizirali starejšo hišo - je komunalni prispevek res treba plačati še enkrat

Spoštovani,

na vaši spletni strani sem zasledil članek glede legalizacije objektov.

Gre za legalizacijo hiše, ki je bila zgrajena leta 1980.

Takrat je bil tudi plačan komunalni prispevek (obstaja pogodba in potrdilo o plačilu).

Leta 2014 je bila narejena vodilna mapa z vsemi izrisi trenutnega stanja, soglasji itd., ker je občina potem zahtevala ponovno plačilo komunalnega prispevka v višini pribl. 23.000 EUR, postopka takratni lastnik ni želel nadaljevati.

Sedaj bi želeli zadevo speljati do konca, a projektant pravi, da je treba na novo pridobiti vsa soglasja in pripraviti mapo, ker je ta že zastarala.

V članku pišete, da se je leta 2017 zakonodaja spremenila, zato me zanima, ali je res treba delati vse to še enkrat? Hiša se tretira kot dvostanovanjska (tako piše v zemljiški knjigi), mansarda je neizdelana. Sedaj bi to uredili, s tem, da bi se naredila frčada in vhod v zgornje stanovanje, za kar sklepam, da bo potrebno gradbeno dovoljenje. Če se morajo torej na novo vložiti vsi papirji, ali lahko to vključimo zraven, ali najprej legaliziramo hišo v stanju, kot je?

Hvala in lep pozdrav.

Spoštovani Jernej, 

nanizali ste nekaj podatkov, ki pa so si malo v navzkrižju. Vaša dvostanovanjska hiša je bila zgrajena leta 1980, takrat je bil že plačan komunalni prispevek, za kar obstaja pogodba in potrdilo o plačilu. Leta 2014 je bila izdelana vodilna mapa, izris obstoječega stanja, pridobljena soglasja.

Ne poveste, kakšen je bil namen tega postopka, domnevamo pa, ker pišete o legalizaciji, da izvedba hiše najbrž ni bila skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da je takratni lastnik to želel urediti. Občina naj bi ponovno zahtevala plačilo komunalnega prispevka, navajate celo znesek, ki je bil previsok, da bi takratni lastnik postopek nadaljeval. Vi, najbrž ste novi lastnik, želite to dokončno urediti.

Skušali vam bomo odgovoriti po vrsti:

Najprej je treba preveriti, kaj dejansko piše v pogodbi in na kaj se nanašajo potrdila o plačilu komunalnega prispevka. Občina vam ne bo zaračunala komunalnega prispevka v celoti na novo, če je ta že bil plačan. Ker je bilo to najbrž davnega leta 1980, ko smo bili še v prejšnji državi, bo gradbeno dovoljenje za sedaj vašo stavbo čisto ustrezno pri izkazovanju velikosti objekta. Če je bila stavba zgrajena skladno z njim, potem tako ali tako ni potrebe po legalizaciji. Če pa zgrajena stavba odstopa od izdanega gradbenega dovoljenja in ponavadi je res tako, potem bo za več zgrajene površine potrebno (do) plačati komunalni prispevek. Občini boste morali dokazati, kaj je bilo dovoljeno v gradbenem dovoljenju in kaj je dejansko zgrajeno, za razliko površin vam bo občina obračunala komunalni prispevek. Na strani stranke v postopku, torej investitorja, je obveza, da dokaže vsa relevantna dejstva in dokaze. Tukaj vam bo lahko v veliko pomoč izkušen projektant, ponavadi so to arhitekti, saj so izurjeni za tovrstna dokazila.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.

Drugo vprašanje, ki ga zastavljate, je, ali je treba vso dokumentacijo izdelati še enkrat. Rok veljave soglasij, pa tudi dokumentacije ima omejeno trajanje. Vmes se je pred slabimi štirimi leti spremenila tudi zakonodaja. Po Zakonu o graditvi objektov je bilo mogoče izvesti legalizacijo samo t. i. »rednemu postopku«, torej kot da bi stavbo gradili na novo, pri čemer se je v postopku prikazalo, da gre pravzaprav za legalizacijo obstoječega stanja. Novi gradbeni zakon, ki je bil sprejet 2017, v uporabi pa pod 1. 6. 2018 naprej, prinaša poleg še vedno možnega t. i. »rednega« tudi druge možnosti legalizacij. Soglasja, ki so bila tudi prej časovno omejena, se v novem gradbenem zakonu imenujejo mnenja. Predvidevam, da je pri vas stanje zgrajene hiše izvedeno pred letom 1998, ko vam gradbeni zakon omogoča, da legalizirate stanje s pridobitvijo Dovoljenja za objekt daljšega obstoja. To je najenostavnejši postopek, kjer ni treba pridobivati nobenih novih soglasij oziroma po novem mnenj. V postopku morate dokazati, da je sedanje stanje stavbe, torej zunanji gabariti in namembnost, nespremenjeno od datuma 1. 1. 1998. V tem postopku boste, kot že pišem zgoraj, morali dokazati, kakšno je bilo zakonito zgrajeno stanje, kakšna so odstopanja pri neto uporabnih površinah in za ta del vam bo občina obračunala dodatno plačilo komunalnega prispevka. Prav tako vam bo upravni organ pred izdajo Dovoljenja za objekt daljšega obstoja obračunal Nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo. Tudi tukaj pride v poštev dokazovanje, za kakšen neskladen poseg gre. V določenih primerih upravni organ upošteva celotno stavbo kot neskladno, v določenih primerih pa samo del stavbe. Spet vam lahko vam lahko pomagajo izkušnje projektanta, ki ga sicer v takem postopku legalizacije po 117. členu izrecno ne potrebujete.

Na koncu izpostavite vprašanje, da bi radi izvedli frčado in stopnice v zgornje stanovanje, saj je hiša v zemljiški knjigi vpisana kot dvostanovanjska. Najbrž ste s slednjim mislili na podatke v katastru stavb, saj se v zemljiški knjigi ti podatki ne beležijo.

Če je stavba vpisana v kataster stavb kot dvostanovanjska, potem boste tako stavbo tudi legalizirali. Vpis v kataster je obvezen in brez tega upravni organ ne bo izdal odločbe. Predlagamo, da najprej izvedete postopek legalizacije, potem izvedete frčado in vhod v zgornje stanovanje. Če bo vhod izveden samo kot nova zunanja vrata, bo treba pridobiti gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo, to pomeni, da boste naredili novo odprtino v zunanji steni. Gradbeno dovoljenje boste prav tako potrebovali za izvedbo novega zunanjega vhoda ali celo novih stopnic, saj se to šteje za prizidavo. Če boste izvedli nova vrata na mestu obstoječega okna, kjer boste odstranili parapet in tako ne boste posegli v nosilno konstrukcijo, uporabili pa boste že obstoječe notranje stopnice, boste to lahko izvedli kot investicijsko vzdrževalna dela. V tem primeru gradbenega dovoljenja ne potrebujete. Izvedba frčade med dvema zaporednima nosilnima elementoma (kot sta naprimer špirovca) se prav tako lahko izvede kot vzdrževalna dela, za izvedbo daljše frčade med več špirovci pa bo prav tako treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

Svetujem vam, da najprej izvedete legalizacijo obstoječega stanja ter nato pridobite dovoljenje za izvedbo posega.

Tudi če bi želeli vse postopke združiti, bo morda upravni organ mnenja, da to ni mogoče.

Veliko uspeha pri vašem projektu vam želim!