Upravnik o energijski prenovi: Največja težava je zagotavljanje manjkajočih sredstev

Že samo s toplotno izolacijo fasade se lahko stroški za ogrevanje v večstanovanjski stavbi zmanjšajo tudi do 40 odstotkov. Končni izplen je zelo odvisen od stanja stavbe pred izvedbo ukrepov in predvsem od tega, za kako obsežno prenovo se odločijo etažni lastniki. Največje prihranke dosežemo s celovito prenovo, ki poleg toplotne izolacije fasade vključuje še toplotno zaščito strehe oziroma podstrešja, izolacijo kletne plošče, zamenjavo stavbnega pohištva, posodobitev ali zamenjavo ogrevalnega sistema ter zagotovitev ustreznega prezračevanja.

Po besedah Gorazda Makaroviča je energijska prenova smiselna za vse stavbe, ki porabijo preveč toplote za ogrevanje. Največkrat je povod zanjo prav želja po zniževanju stroškov ogrevanja, med razlogi za obnovo pa navede še dotrajan oziroma slab fasadno-izolacijski sloj. Bistveno merilo pri odločitvi za tak projekt je, ali se dolgoročni učinek obnove v nekem pričakovanem kratko- ali srednjeročnem obdobju za etažne lastnike tudi finančno pokrije, pojasnjuje sogovornik. »V primerih, ko izračuni pokažejo, da se investicija ne bo povrnila v sedmih do osmih letih, predlagane ukrepe za energijsko sanacijo stavbe v investicijski načrt vnesemo samo na željo etažnih lastnikov. Ker smo pri svojem delu zavezani ravnati v njihovo korist, se nam zdi prisiljevanje etažnih lastnikov v delno ali celovito sanacijo v takšnih primerih nekorektno.«

Vloga upravnika

Sogovornik je do vloge upravnikov pri energijski sanaciji večstanovanjske stavbe zelo kritičen. Prepričan je, da je upravnik zgolj »najeta delovna sila«, ki v dogovoru in na željo etažnih lastnikov lahko kot organizator sodeluje pri vseh fazah izvedbe projekta. »Preveliki apetiti nekaterih po lahkem zaslužku pa so iz upravnika organizatorja pri obnovi sodelujočih podjetij naredili nekaj, kar bi moralo biti na neki način prepovedano. Upravnik je zaradi interesa po večjem zaslužku v panogi, ki sicer ni njegova osnovna dejavnost, postal nekakšen odločevalec v imenu lastnikov – kaj je za njih dobro in kaj ni.«

Upravnik na podlagi lastnih izkušenj in osebnih priporočil predlaga projektanta, ki pripravi seznam nujnih ukrepov, pojasnjuje Makarovič. Pri tem se po njegovih besedah držijo principa, da lahko projektanta predlagajo tudi etažni lastniki, ki na koncu skupaj z upravnikom opravijo tudi izbiro izvajalcev.

Pot do odločitve, kateri ukrepi so potrebni za sanacijo, je po besedah sogovornika organizacijsko dokaj premočrtna: lastnikom predlagajo najem storitev projektanta, ki opravi pregled stavbe in pripravi vso potrebno dokumentacijo za želeno vrsto ukrepa. Upravnik lastnikom, ki to želijo, posreduje dokumentacijo s popisom del za pridobivanje ponudb izvajalcev, ki bodo pri sanaciji sodelovali. Izjema pri izbiri izvajalcev je že izbrani projektant, ki je popis pripravil in bo nad deli izvajal tudi projektantski nadzor, pojasnjuje Makarovič. »Pri tem postavimo minimalne pogoje za pridobivanje ponudb, ki jih mora ponudnik izpolnjevati. To je obstoj na trgu vsaj deset let, lastni zaposleni delavci, da podjetje v zadnjih petih letih ni imelo blokiranega računa in da se dela ne bodo izvajala s podizvajalci. Eden od pogojev izvajalcem pri oblikovanju cene je tudi zavezanost upravnika, da od njih za sodelovanje pri projektu ne sme zahtevati in prejeti provizije ali jim za takšno sodelovanje izstaviti računa še za npr. administrativne storitve ali kar koli podobnega. Tako poskušamo etažnim lastnikom zagotoviti realno ceno ponujenih storitev izvajalcev brez umetnega zviševanja stroškov.«

Pridobivanje soglasij in zadrege stanovalcev

Od pobude do začetka izvedbe takega projekta v povprečju preteče leto do leto in pol, iz izkušenj pove Makarovič, seveda pod pogojem, da se k sanaciji pristopi premišljeno in da ni težav pri pridobivanju soglasij etaž­nih lastnikov. Odločitve oziroma soglasja se praviloma sprejemajo na zborih etažnih last­nikov ali s podpisovanjem listine. »Koliko soglasij upravnik zbere zaradi nezainteresiranosti lastnikov, ki se kaže v slabi obiskanosti zborov, ali slabe plačilne zmožnosti posameznikov, pa je odvisno od tega, kako dobro je pripravljen projekt in kako je predstavljen etažnim lastnikom.«

Za zamenjavo dotrajanih skupnih elementov in naprav ali v primeru, ko jim poteče predvidena življenjska doba, je potrebno soglasje nad 50 odstotkov po deležih etažne lastnine, saj je to posel rednega upravljanja, pojasnjuje sogovornik. V primeru, da gre za izboljšave, ki niso predmet vzdrževanja in zanje ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja (vgraditev novih naprav, opreme, instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane živ­ljenjske dobe), se zahteva več kot 75-odstotno soglasje, za obnovitvena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje, pa 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov.

Pri tako kompleksnih projektih je največja zadrega po izkušnjah sogovornika zagotav­ljanje manjkajočih sredstev, pogosto pa se zaplete tudi zaradi lastnikov, »ki s svojim slabim, običajno internetnim znanjem v dobro pripravljen projekt vnašajo zastoj z dvomi, ki jih povzročijo s polinformacijami, nabranimi z vseh vetrov«.

Energijska prenova večstanovanjskih stavb se po Makarovičevih besedah večinoma financira iz rezervnega sklada v kombinaciji s pričakovanimi spodbudami Eko sklada, druga možnost je »sodelovanje izvajalca pri financiranju in na koncu financiranje končnih upravičencev iz virov SID banke in Evropske investicijske banke. Udeležba stanovalcev z njihovimi prihranki je redkost, ki pride v poštev v primeru, ko dela sofinancira izvajalec, in pri sklenjenih pogodbah s posameznimi plačniki – za poplačilo sorazmernega deleža računa v enkratnem znesku.«

Sogovornik poudari, da so finančne spodbude odvisne od obsega ukrepov – obsežnejša ko je prenova, višje so spodbude in obratno. »Za izvedbo posameznega ukrepa te zdaj znašajo do 20 odstotkov stroškov naložbe, znesek, dodeljen za posamezen ukrep, pa je omejen tudi nominalno. Za dva izvedena ukrepa je mogoče dobiti celo do 30 odstotkov nepovratne finančne spodbude, medtem ko lahko celovita sanacija investitorjem prinese do 40 odstotkov spodbud,« pojasnjuje Makarovič.

Investicij se lotevajte premišljeno in z resnimi izvajalci

Na vprašanje, kje pri izvedbi najpogosteje nastajajo težave, sogovornik odgovori: »Če so stvari dobro premišljene in predstavljene, izvajalci pa solidni, ni resnih zastojev.« Iz izkušenj pove, da se občasne iskrice pojavijo zaradi slabovoljnih lastnikov, ki so prisiljeni nekaj časa živeti na gradbišču in ne zmorejo za to potrebne tolerance. Tudi prihranki pri porabi energije so praviloma v okvirih predvidevanj, doda. »Zanimiv pojav je, da je krivulja začetne porabe takoj po ukrepu nekoliko višja, nato pa se umiri in je učinek ob upoštevanju vseh dejavnikov tudi realno izmerljiv.«

Za konec Makarovič vsem, ki jih energijska prenova večstanovanjskega objekta še čaka, svetuje, naj ne nasedajo ponudbam z obljubljenimi neverjetnimi prihranki, ampak raje izberejo izvajalca na podlagi priporočil. Hkrati lastnike opozarja, naj se, tudi če ne kandidirajo za nepovratna sredstva Eko sklada, investicij lotevajo premišljeno ter zgolj z resnim projektantom in gradbenim nadzorom.

PREBERITE ŠE:

Financiranje energijske obnove: Drago, vendar dosegljivo

Energijska obnova Fondovega bloka: Ne varčujte pri prvih korakih

Energijske prenove: Pri usklajevanju lastnikov imajo ključno vlogo upravniki