Svetovalnica: Sosed z adaptacijo posega v mojo zasebnost – imam kakšne pravice?

Pozdravljeni,

sosed v lastni hiši adaptira kompletno ostrešje s predelnimi stenami in frčadami po skoraj celi dolžini strehe in s tem odpira pogled na mojo intimo.

Zanima me, ali potrebuje za to gradbeno dovoljenje (po mojem zagotovo), ali ne. Nima nikjer izobešene predpisane table s podatki o gradnji.

bralec

Odgovarja:

Helena Kovač

Arhitektka, specializirana za gradbeno zakonodajo

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si s pripisom Gradbena zakonodaja.

Lepo pozdravljeni.

Zapišete, da sosed v svoji lastni hiši adaptira celotno ostrešje ter odpira streho s frčadami po skoraj celotni strehi. To pomeni, da ne gre zgolj za adaptacijo oziroma vzdrževalna dela na podstrešju njegove hiše.

Izvedba frčad na obstoječo strešno konstrukcijo skladno z Uredbo o razvrščanju objektov pomeni manjšo rekonstrukcijo. V tabeli 2, ki je priloga tej uredbi sodijo taka dela med manjše povečanje prostornine, ki ne poveča bruto tlorisne površine objekta, ter pomenijo izvedbo posameznih konstrukcijskih elementov na objektu in so opredeljena v točki 9 te tabele.

Manjšo rekonstrukcijo določa gradbeni zakon – GZ-1. Manjša rekonstrukcija  so dela, ki niso vzdrževanje objekta in niso rekonstrukcija, so pa izboljšava ali zamenjava več posameznih konstrukcijskih elementov, s katero se ne ogroža stabilnost konstrukcije. To je lahko zamenjava elementov javnega vodovoda, javne kanalizacije, večji preboji konstrukcije, vgradnja dvigal v notranjosti objekta in manjše povečanje prostornine, ki ne poveča bruto tlorisne površine objekta, ter prizidava zunanjega stopnišča ali dvigala, ki ne povezuje več kot treh etaž. V 7. členu GZ-1 so podrobneje navedeni pogoji za izvedbo manjše rekonstrukcije. Manjša rekonstrukcija se izvaja na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, prizidavo zunanjega stopnišča ali dvigala pa tudi na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega arhitekta, s katerim se predvidi rešitev, ki gradbenotehnične lastnosti objekta izboljša ali vsaj ne poslabšuje. Pooblaščeni strokovnjak s področja gradbeništva po izvedeni manjši rekonstrukciji ustreznost izvedenih del pisno potrdi.

Za manjše rekonstrukcije, ki pomenijo manjše povečanje prostornine ali prizidave zunanjega stopnišča ali dvigala, je treba poleg mnenja in potrdila iz prejšnjega odstavka pridobiti tudi soglasje občine glede skladnosti s prostorskim aktom, saj se spreminja zunanjost objekta.

Vsebina in oblika mnenja in potrdila je opredeljena v obrazcu 20 E Pravilnika o projektni in drugi dokumentaciji ter obrazcih pri graditvi objektov.

Skladno s sedanjo zakonodajo manjše rekonstrukcije v tem trenutku ni potrebno nikamor prijavljati, predlog novele gradbenega zakona, ki ga je vlada že potrdila in naj bi bil sprejet jeseni, pa prijavo takih del uvaja, kar je seveda nujno in ustrezno.

Ne glede na dejstvo, da vaš sosed morda res ne potrebuje gradbenega dovoljenja, pa morajo biti vsa dela izvedena skladno z veljavnim prostorskim aktom. In če morda veljaven prostorski akt v vaši občini predpisuje koliko frčad ali do kakšne dolžine celotne strehe se frčade lahko umestijo in  kakšne oblike morajo biti, je potrebno to upoštevati, saj bi vaš sosed moral za tovrstna dela pridobiti tudi soglasje pristojne občine o skladnosti načrtovanega posega v prostor.

Če pa vaš sosed spreminja še neizdelano podstrešje v izkoriščeno mansardo, bo potreboval gradbeno dovoljenje in sicer za spremembo namembnosti dela hiše v bivalno površino. Za to bo potreboval ustrezno projektno dokumentacijo, za novo pridobljene površine pa bo moral  pred izdajo gradbenega dovoljenja plačati komunalni prispevek.

Obenem vas zanima, kako bo poslej zaščitena vaša zasebnost, saj bodo pogledi skozi okna iz nove mansarde vsekakor vplivali nanjo.

Svetovalnica: Sosed nam je z nelegalnim dvigom strehe degradiral del hiše - kaj lahko storimo

Pri manjši rekonstrukciji nimate statusa stranskega udeleženca, saj za tak poseg ni predviden posebni upravni postopek. Kot sem navedla že predhodno, za tak poseg ni potrebno gradbeno dovoljenje.

V primeru, da je za tak poseg potrebno gradbeno dovoljenje (če se spreminja namembnost neizkoriščenega podstrešja), pa vam bo upravni organ dodelil status stranskega udeleženca, če bo ugotovil, da bi poseg nedvomno vplival na obstoječe stanje.

V primeru, da je sosedova stavba dovolj odmaknjena od parcelne meje (to izhaja iz prostorskega akta) in da za poseg na podstrešju ni potrebno pridobiti soglasja soseda zaradi manjšega odmika, boste tudi s statusom stranskega udeleženca težko vplivali na to, da se sosedova mansarda ne bi mogla izvesti. Seveda ob predpogoju, da je poseg skladen s prostorsko izvedbenim aktom, ki tako izvedbo dopušča.

V primeru, da je odmik manjši od zakonsko določenega, pa bo sosed za tak poseg od vas potreboval vaše soglasje h gradnji in brez tega soglasja upravni organ ne bo mogel izdati gradbenega dovoljenja. V primeru, da bo gradbeno dovoljenje potrebno pridobiti, bo moral sosed prijaviti začetek gradnje najmanj osem dni pred dejanskim začetkom gradnje ter izobesiti na ustreznem mestu gradbiščno tablo.