Stara hiša: Na kaj morate paziti pred nakupom nepremičnine, starejše od 30 let?

Nakup starejše hiše ima poseben čar. Visoki stropi, kakovostna gradnja, prostorni tlorisi in pogosto večje parcele so tisto, kar marsikoga pritegne. A hkrati se za očarljivo fasado lahko skrivajo resni gradbeni in pravni izzivi, ki jih je nujno poznati – še preden se odločimo za nakup.

1. Statika in temelji: preverite osnovo vsega

Starejše hiše so pogosto zgrajene iz materialov in po standardih, ki danes ne bi več ustrezali gradbenim normativom. Pred nakupom zato vedno preverite:

• ali ima hiša razpoke v stenah ali temeljih (še posebej poševne razpoke, širše od 3 mm),
• ali so prisotni znaki posedanja ali zamakanja temeljev,
• kakšna je nosilnost konstrukcije (zlasti pri nadzidavah ali spremembah notranjega tlorisa).

Obnova zahtevnejša od novogradnje

Statično poročilo naj pripravi pooblaščeni gradbeni inženir. Strošek se lahko izplača – že en neodkrit problem z nosilnostjo lahko pomeni več deset tisoč evrov stroškov.

2. Napeljave: elektrika, vodovod, kanalizacija, ogrevanje

• Električne napeljave

V hišah, starejših od 30 let, pogosto še vedno najdemo stare bakrene ali celo aluminijaste vodnike. Ti niso prilagojeni sodobnim obremenitvam, kot so toplotne črpalke ali polnilnice za električne avtomobile. Zato pred nakupom preverite, ali je električna omarica stara ali nova in kdaj je bila napeljava zadnjič zamenjana. 

• Vodovod in kanalizacija

Stare cevi (še posebej svinčene ali železne) so pogosto dotrajane in obremenjene z rjo, vodnim kamnom ali celo nevarnimi snovmi, kot je svinec. Prav tako imajo stare hiše navadno greznico, ki zahteva nadgradnjo ali priklop na javno kanalizacijo.

Pred nakupom je potrebno preveriti tudi vodovodno napeljavo. FOTO: Hi-Point/Shutterstock Foto Hi-point/Shutterstock

• Ogrevalni sistemi

Preverite, kakšen je tip ogrevanja; ali je hiša ogrevana na olje, drva, plin ali toplotno črpalko. V mislih imejte, da zamenjava starega sistema pomeni visok dodatni strošek obnove.

Zakaj se stavbe posedajo - nasveti strokovnjaka

3. Toplotna izolacija in energetska učinkovitost

V preteklosti izolaciji niso namenjali veliko pozornosti. Hiša, zgrajena pred letom 1990, je pogosto brez ustrezne fasadne izolacije, s starimi lesenimi ali enoslojnimi okni ter neizoliranim podstrešjem. Pred nakupom preverite, ali ima hiša energetsko izkaznico, kakšna je debelina izolacije na fasadi in pod streho, ali so okna zamenjana (dvoslojna ali troslojna zasteklitev?), ter ali obstajajo toplotni mostovi (npr. v stiku balkonov in sten).

Z vidika prihodnjih stroškov so energetske prenove ena najdražjih postavk – a tudi najbolj smiselna investicija.

4. Vlaga, plesen in streha

Vlaga je najpogostejši problem starejših hiš. Slaba hidroizolacija, dotrajana streha, manjkajoči žlebovi in pomanjkljivo prezračevanje so recept za plesen in gnitje konstrukcije. Pri ogledu hiše zato bodite pozorni na madeže na stenah ali stropu (posebej v vogalih, okoli oken, v kleti), vonj po plesni, razpoke na strehi ali zrahljane strešnike, pomembno pa je tudi vedeti, ali je hiša zgrajena brez hidroizolacije.

Pri nakupu starejše hiše je vlaga eden najpogostejših problemov. FOTO: triocean/Shutterstock 

5. Legalnost in dokumentacija

Stare hiše so pogosto deloma dograjene ali rekonstruirane brez ustrezne dokumentacije. Ob nakupu preverite:

• ali obstaja gradbeno dovoljenje za vse objekte (tudi garaže, lope, nadstreške),
• ali se dejansko stanje ujema s katastrskim vpisom,
• ali je objekt legaliziran (če ni, boste morali to storiti vi – s stroški in postopki vred).

VIDEO: Črna gradnja? Arhitekt svetuje, kako jo legalizirati (Janez Gaberščik)

6. Skriti stroški in varnostna rezerva

Starejša hiša bo skoraj zagotovo zahtevala dela – delna ali celostna. Zato priporočamo, da si že vnaprej pripravite varnostno rezervo v višini 20–30 % kupnine, ki bo namenjena prenovi kopalnic, kuhinje, menjavi napeljav in ogrevanja, obnovi strehe, fasade, hidroizolaciji ter tudi nepredvidenim posegom, kot so težave z vlago ali plesnijo.

Deloindom podkast: Nepredvidljivost je sestavni del adaptacije

7. Prednosti, ki jih ne smemo zanemariti

Čeprav je starejša hiša lahko izziv, prinaša tudi prednosti. Starejše hiše imajo navadno masivne stene iz opeke ali kamna, ki dobro akumulirajo toploto, ter v primerjavi z novogradnjami ponujajo bolj ugodne cene na kvadratni meter in večje parcele s sadovnjaki in vrtovi. Ena od prednosti starih hiš je tudi dejstvo, da se navadno nahajajo na lokacijah z ustaljeno infrastrukturo in bližino krajevnega jedra, kar je pri novih parcelah skoraj nemogoče dobiti. 

Kako pravilno izvesti toplotno izolacijo fasade pri starejši hiši